Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Torino 24-11-2025 n. 5091 (est. Rossi)

Condominio negli edifici – Installazione di un ascensore nel cortile comune – Opera realizzata dal singolo condomino – Applicazione del disposto dell'art. 1102 cod. civ. – Necessità di autorizzazione preventiva da parte dell'assemblea condominiale – Non sussiste – Applicazione del disposto dell'art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13 – Necessità – Verifica dell'eventuale sussistenza di un pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato – Necessità

L'installazione di un ascensore, operata da un singolo condomino nel cortile condominiale e con appoggio alla facciata comune, rientra nel disposto di cui all'art. 1102 cod. civ. e, pertanto, non necessità di alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea in quanto configura una modifica di iniziativa individuale alle parti comuni finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche. Tale intervento è legittimo a condizione che l'opera non comporti un pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato come previsto dall'art. 2 della legge n. 13 del 1989.

In particolare, in motivazione:

(omissis) hanno evocato in giudizio il (omissis) per sentir accertare e dichiarare che l'esecuzione di un ascensore (omissis) idoneo ad abbattere la barriera architettonica rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 1102 c.c. e che, potendo e dovendo detta opera essere eseguita ad iniziativa e spese esclusive dei ricorrenti, non necessita del consenso del (omissis).

(omissis)

Il (omissis) si è costituito in giudizio e ha eccepito (omissis)

In particolare, ha sostenuto (i) che l'ascensore sarebbe stato installato in una manica del cortile comune a 50 centimetri dalla facciata di esso (omissis) e che, trattandosi di corte comune, la decisione avrebbe dovuto essere assunta ex art. 2, comma 2, L. 13/1989 anche con la sua partecipazione, (ii) che nella SCIA controparte aveva dichiarato, contrariamente alla realtà, che non sussistevano diritti di terzi sulla corte comune e che il sedime su cui doveva essere collocata l'ascensore era di esclusiva proprietà del (omissis); (iii) che nonostante esso convenuto avesse espresso il suo dissenso ritenendo lesi i diritti derivanti dall'art. 1102 c.c., controparte aveva approntato il cantiere rimuovendo un pluviale di esso convenuto e lasciando le tubature del comparente a cielo aperto; (iv) che, in ogni caso, esso convenuto non intendeva consentire a controparte l'aggancio dell'opera sulla propria facciata; (v) che le due condomine a cui faceva riferimento controparte già da tempo non abitavano più nello stabile; (vi) che la domanda era inammissibile in quanto coperta dal giudicato costituito dalla sentenza del TAR (omissis); (vii) che non trovava applicazione il disposto dell'art. 1102 c.c., bensì quello dell'art. 1120 c.c., anche ove si ritenessero sussistenti i presupposti per provvedere ai sensi della L.13/1989, come si evinceva dal tenore dell'art. 2, commi 2 e 3 di detta legge; (viii) che , in virtù dell'art. 1120, ultimo comma, c.c., l'ascensore non sarebbe conforme alle norme di sicurezza UNI EN 81-20 in quanto innovazione che può recare pregiudizio alla sicurezza o alla stabilità del fabbricato; (ix) che, anche a voler ritenere applicabile il disposto dell'art. 1102 c.c., l'installazione dell'ascensore nel punto prescelto dai ricorrenti non rispettava i limiti previsti da tale disposizione, in quanto comportava un rilevante pregiudizio rispetto all'originaria possibilità di utilizzo di quella parte di cortile per il convenuto. In particolare, il manufatto avrebbe alterato la destinazione della cosa comune precludendone il pari uso in quanto avrebbe impedito sia l'ispezione dei tombini, sia le riparazioni delle tubature, che sarebbero rimaste sotto il cemento armato costituente la base del manufatto con ogni conseguenza anche in ordine alla loro resistenza ed utilizzabilità, sia la manutenzione straordinaria della facciata e avrebbe privato di aria e luce le finestre al primo e secondo piano del (omissis). Inoltre, l'ascensore avrebbe limitato l'utilizzo del terrazzo dell'alloggio al quarto piano e avrebbe comportato la rimozione dello sfiato della caldaia dell'alloggio al primo.

Il (omissis) ha concluso chiedendo, in via preliminare, la declaratoria di inammissibilità della domanda attorea e, nel merito, il suo rigetto.

(omissis)

La causa è stata, quindi, discussa oralmente all'udienza odierna, sulle conclusioni come in epigrafe trascritte.

(omissis)

3. Deve, parimenti, essere rigettata l'eccezione proposta da parte convenuta di inammissibilità della domanda attorea in quanto asseritamente coperta da giudicato in forza di quanto statuito nella sentenza pronunciata tra le parti dal TAR n. 952/2023. L'art. 8 del D.Lgs. 2 luglio 2010, n. 104 (Codice del processo amministrativo) dispone che "Il giudice amministrativo nelle materie in cui non ha giurisdizione esclusiva conosce, senza efficacia di giudicato, di tutte le questioni pregiudiziali o incidentali relative a diritti, la cui risoluzione sia necessaria per pronunciare sulla questione principale".

(omissis)

Oggetto del presente giudizio, invero, è proprio l'accertamento di tali rapporti civilistici, avendo gli attori richiesto al Giudice ordinario di accertare che, ai sensi dell'art. 1102 c.c., l'installazione dell'ascensore può e deve essere eseguita ad iniziativa e spese esclusive dei ricorrenti senza che sia necessario il consenso del (omissis) convenuto.

(omissis)

4. Nel merito la domanda attorea è accoglibile.

Si ritengono, infatti, condivisibili i principi affermati dalla Cassazione nella recente sentenza n. 26702/25 nella quale, la Suprema Corte, dopo aver premesso che: "Secondo costante elaborazione di questa Corte, le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo. Sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza materiale della cosa comune e determinano l'insorgenza in capo a tutti condomini dell'obbligo di sostenerne le spese (art. 1123, comma 1, c.c.), salve le ipotesi di cui all'art. 1121 c.c., mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà individuali riconosciute al singolo condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa" e dopo aver precisato che: "vertendosi in controversia tra privati, relativa alla realizzazione di opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche in un edificio condominiale, ciò che rileva è soltanto la lesione dei diritti soggettivi di proprietà e di condominio regolati dal codice civile, esaurendosi nell'ambito del rapporto pubblicistico tra la pubblica amministrazione ed il richiedente ogni questione sull'osservanza delle prescrizioni tecniche, di carattere regolamentare, necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità del fabbricato (diffusamente richiamate nei motivi di ricorso), cui è subordinato altresì il rilascio del titolo edilizio e dell'agibilità" ha affermato che "l'installazione, come nella specie, di un ascensore o di una piattaforma elevatrice realizzati da uno o da alcuni condomini a proprie spese nelle parti comuni (scale) del fabbricato al fine della eliminazione delle barriere architettoniche, da considerarsi indispensabili ai fini dell'accessibilità dell'edificio, in quanto idonei, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione (Cass. n. 6129 del 2017), deve valutarsi alla stregua dell'art. 1102 c.c. secondo il criterio del pari uso, che conferisce a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri". La Suprema Corte ha poi aggiunto che: "Per le modifiche di iniziativa individuale alle parti comuni finalizzate alla eliminazione delle barriere architettoniche non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea, salvo che tale autorizzazione sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini nell'interesse comune, mediante esercizio dell'autonomia privata" e ha precisato che "per la menomazione dell'utilità subita nel godimento della res, occorre valutare tale delibera alla stregua dell'art. 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, come modificato dapprima dalla legge n. 220 del 2012 e poi dal D.L. n. 76 del 2020, convertito nella legge n. 120 del 2020. Secondo tale disposizione, le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'art. 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, sono approvate dall'assemblea del condominio con le maggioranze previste dal secondo comma dell'art. 1120 del codice civile. Tali innovazioni non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'art. 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione, ed è quanto qui rileva, resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell'art. 1120 del codice civile (e dunque non anche i divieti ulteriormente ivi contemplati dell'alterazione del decoro architettonico e della inservibilità all'uso o al godimento pure di un solo condomino). Nel caso in cui il (omissis) rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni necessarie, gli interessati possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili." Ha, infine, precisato che "È logico desumere che per le modificazioni apportate a sue spese dal singolo condomino valgano le medesime restrizioni nell'uso delle parti comuni imposte all'assemblea dal vigente art. 2 della legge n. 13 del 1989 (pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato) (arg. da Cass. n. 179 del 1977; n. 3084 del 1994; n. 25790 del 2020)".

Alla luce dei principi enunciati dalla pronuncia richiamata e condivisi, occorre affermare che l'esecuzione dell'impianto ascensore rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 1102 c.c. e che occorre, conseguentemente, valutare se, ai sensi dell'art. 2 della legge n. 13 del 1989, tale opera arrechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

(omissis)

Alla luce delle considerazioni del CTU non sussistono elementi dai quali evincere che l'installazione dell'ascensore pregiudichi la sicurezza e la stabilità del (omissis) convenuto.

(omissis)

Alla luce delle considerazioni svolte, la domanda di parte attrice deve essere accolta.