Il condominio è anche orizzontale: ecco i requisiti delle villette a schiera

La condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale). Questo, perché le parti comuni di un edificio sono legate a quelle singole da un rapporto di accessorietà necessaria visto che ne rendono possibile l'esistenza o l'uso. Di conseguenza, sussiste un condominio anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali.

Lo precisa il Tribunale di Perugia con sentenza n. 869 del 10 giugno 2021 . La lite nasce dalla decisione della S.p.a. proprietaria di uno stabile di citare in causa i proprietari di un immobile confinante al fine di ottenere il rimborso delle spese sostenute per i servizi comuni di riscaldamento e di adduzione di acqua. L'intero compendio, spiega, era stato oggetto di precedente divisione ereditaria nella cui sede gli eredi avevano stabilito di mantenere gli impianti comune lasciando le utenze intestate solo ad essa.

Tuttavia, non avendo i convenuti onorato i pagamenti, si era vista costretta a chiederne il rimborso per la quota di competenza. I convenuti si difendono: il riparto dei consumi era stato effettuato su criteri non precisati né documentati, la realizzazione di una piscina riscaldata li aveva alterati e l'impianto difettava di strumenti di contabilizzazione. Il Tribunale, però, accoglie la domanda della società. Nella comunione, premette, i comproprietari vantano diritti su tutta la proprietà comune qualora indivisa mentre nel condominio il singolo è proprietario esclusivo dei suoi beni e comproprietario di quelli in comunione forzosa condominiale.

Utilità strumentale
A distinguere le situazioni, anche la circostanza che la disciplina del condominio presuppone un'utilità strumentale di beni e servizi tesi all'uso comune ed al miglior godimento dei beni esclusiva. Diversamente, i beni in comunione sono connotati da un'utilità finale ravvisabile nel godimento. Ebbene, nella vicenda, la normativa applicabile – vertendo la controversia sulla ripartizione delle spese per i servizi comuni destinati all'uso e all'utilità comune di due distinte proprietà esclusive – era quella del condominio.

Va, allora, ricordato che si ravvisa un condominio se due unità, separate da un muro verticale, abbiano in comune gli elementi indicati nell'articolo 1117 del Codice civile. Tanto è vero che, per il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà esclusive, la condominialità non è esclusa solo perché le costruzioni non siano porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale) ma proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale). In sintesi, la nozione di condominio sarà configurabile anche per immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio se dotati di strutture portanti e di impianti essenziali (Corte di cassazione 27360/2016).

Ripartizione
Ancora, circa la ripartizione delle spese comuni, il Tribunale marca che nel caso di condominio composto da due soli partecipanti, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni sostenute da un condomino è disciplinato dalle disposizioni dettate in tema di condominio e non di comunione. E nel condominio minimo, il riferimento non è l'articolo 1110 ma il 1134 del Codice civile per il quale il diritto al rimborso è riconosciuto solo per le spese urgenti, da eseguirsi subito, la cui erogazione non possa differirsi senza danno (Corte di cassazione, Sez.Un., 2046/2006). Così, tornando alla fattispecie, non solo il credito era certamente esigibile avendo la S.p.a. effettuato i pagamenti quale intestataria dei relativi contratti di fornitura, ma erano anche validi i criteri di spartizione osservati. Quella della società, quindi, era una domanda fondata su tutti i profili esposti. Ragion per cui il Tribunale di Perugia condanna i convenuti, in solido, al rimborso dei consumi di acqua e riscaldamento fino a quel momento maturati.