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Il condominio può autorizzare l’amministratore a vendere un bene immobile ma non ad acquistarlo

Con il consenso unanime dei condòmini e provvisto di regolare procura

di Rosario Dolce

La domanda

La domanda
Il condominio può acquistare un bene immobile? I condòmini hanno proposto di acquistare un box auto, ancora di proprietà del costruttore, da far diventare bene comune. Nella prossima assemblea si dovrebbe deliberare tale spesa. Vorrei sapere: è possibile vincolare - tramite delibera assunta a maggioranza - i condòmini dissenzienti all’acquisto di un diritto reale? Quale maggioranza è prevista per questa fattispecie?

A cura di Smart24Condominio
Il condominio, a mezzo della propria assemblea dei condòmini, per come disciplinata dall'articolo 1135 Codice civile, non è in grado di disporre alcun acquisto immobiliare di sorta, non rientrando la fattispecie nei poteri ivi previsti. L'assenza di “personalità giuridica”, tra l'altro, impedisce al condominio di concludere alcun contratto avente efficacia di natura reale. La stessa previsione dell'articolo 2659, comma 1, Codice civile, modificata dalla legge 220/2021, opera come una sorta di “finzione giuridica” votata a rendere più semplice la complessa operazione della trascrizione nei registi immobiliari rispetto date unità immobiliari, impropriamente denominate “condominiali” (vista la sfilza di nominativi da elencare altrimenti per un immobile in stato di comunione).

Lo studio del notariato 906-2013/C ha evidenziato come la riforma del condominio e la modifica legislativa del citato articolo 2659 del Codice civile - correttamente interpretate - non siano in grado di supportare alcun processo di entificazione giuridica del condominio, nel senso di annullare l’individualità di ciascun condòmino in rapporto alle parti comuni dell'edificio, le quali permangono nella titolarità dei singoli inquilini, non spettando al condominio quale soggetto di diritto.

Ciò premesso, l'assemblea dei condòmini potrebbe elevarsi a sede in cui tutti i condòmini, nessuno escluso, possano prestare per iscritto consenso a concludere un “affare” di natura reale. Invero, per quanto attiene alle vicende circolatorie dei beni facoltativamente condominiali (quali l’alloggio del portiere o il locale sala giochi), così come delle parti comuni dell’edificio, la giurisprudenza è costante nel ritenere - anche alla luce della negata soggettività del condominio - che la legittimazione a vendere (o a costituire diritti reali minori) spetti - previo consenso unanime dei condòmini, sulla base della ordinaria disciplina in tema di comunione - all’amministratore, munito di regolare procura.

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