Il condomino deve smantellare la sopraelevazione costruita in assenza di prove antisismiche sullo stabile

L'installazione di una sopraelevazione è consentita solo dopo aver verificato la resistenza del palazzo a eventuali forze sismiche. In assenza di questo test, la costruzione è da reputarsi abusiva e va smantellata. Lo ha confermato la Terza sezione civile della Cassazione, con l'ordinanza 30181/2022 .

Allineandosi alla pronuncia del Tribunale, a febbraio 2019 la Corte d'appello di Napoli ha condannato uno degli inquilini di un palazzo alla demolizione di una sopraelevazione realizzata al nono piano, con l'obbligo di ripristinare lo stato originario dell'area ed eliminare qualsiasi traccia delle modifiche apportate dal 1984 in poi. Non solo: ha accolto anche la domanda del condomino, condannando l'impresa edile che aveva gestito i lavori al risarcimento dei danni causati ai suoi immobili (posti all'ultimo piano) da «infiltrazioni di acqua meteorica dovute alla cattiva esecuzione delle opere che egli stesso e il Condominio si erano occupati di commissionare alla società».

Impugnata la sentenza in Cassazione, il condomino ha presentato ricorso contro Condominio e società edile sulla base di cinque motivi. Nel primo e nel secondo, ha contestato ai giudici di secondo grado dettagli prettamente tecnici: l'erronea esclusione della responsabilità del condominio per non aver ridotto la Srl al ruolo di nudus minister (sostanzialmente, uno strumento tecnico nelle mani del committente, chiamato a eseguire le sue istruzioni senza poter prendere iniziativa) e la mancata richiesta di chiarimenti al consulente tecnico d'ufficio.

Nel terzo, quarto e quinto, invece, il ricorrente ha lamentato l'inammissibilità della richiesta di rimozione della sopraelevazione, «dal momento che il Condominio non aveva mai reclamato la verifica statica e sismica dei fabbricati», confutato la posizione della Corte d'appello che, a suo dire, aveva erroneamente ritenuto che «lo stabile non avesse mai prestato il suo assenso alle costruzioni» e sottolineato, in ultimo, come nella Ctu fossero stati presi in considerazione solo ed esclusivamente gli ampliamenti alle opere realizzate nel 1984, che esulavano dall'appartamento di proprietà. Dettaglio che, dal suo punto di vista, rendeva inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dallo stabile e accolta dal merito, allineatosi al verdetto del Tribunale.

Gli ermellini hanno rigettato il ricorso del condomino, condannandolo al pagamento di 6200 euro di spese legali a favore del Condominio. Nella sentenza di secondo grado, la Corte d'appello aveva accertato che il ricorrente aveva acquistato una porzione del lastrico solare dell'edificio condominiale col diritto di poter sopraelevare fabbricati solo su un piano, esattamente quello dove era stato fatto costruire l'immobile di proprietà, composto di quattro camere e accessori. In un secondo momento (e solo dopo l'accettazione della proposta da parte dell'assemblea), aveva ottenuto la concessione di una seconda parte della copertura, dove aveva ampliato l'abitazione già esistente e edificato una nuova unità.

Tuttavia, contrariamente a quanto sostenuto dal diretto interessato, gli altri residenti non avevano acconsentito a nuove sopraelevazioni né all'ingrandimento della casa ma solo ed esclusivamente all'acquisto di un'ulteriore fetta del lastrico, in cambio del rifacimento completo della struttura, della sua manutenzione e della fabbricazione di un'aula condominiale, progetto ben diverso da quello al centro della controversia.

Alla luce di queste informazioni di contesto, la Cassazione ha reputato legittima la richiesta del Condominio di rimuovere la struttura di sopraelevazione/ampliamento (illegittima in quanto non autorizzata) e che, oltre a incidere negativamente sul sistema di deflusso dell'acqua piovana, metteva a repentaglio la stabilità del complesso perché realizzata in maniera approssimativa, a rischio crollo e non conforme alle prescrizioni della legge 64/197, che imponeva alle imprese «la verifica della statica dello stabile in presenza di forze sismiche» in caso di sopraelevazioni di edifici in cemento armato normale e precompresso, in acciaio o a pannelli portanti. Dunque, a fronte di una pericolosità certificata e di una situazione di pericolo permanente dovuta a una totale inosservanza delle disposizioni legislative, la Corte di legittimità ha confermato l'obbligo di smantellamento prescritto dai giudici di merito.