Il condomino può aprire un varco sul muro perimetrale senza autorizzazione solo se non ne osta l’uso comune

Risulta legittima l'apertura di un varco sul muro perimetrale dell'edificio condominiale e l'installazione di una saracinesca da parte di un singolo condòmino per la migliore amenità del proprio immobile privato, pure senza alcuna autorizzazione preliminare rilasciata da parte dell'assemblea dei condòmini, se l'opera rispetta i presupposti dettati dall'articolo 1102 del Codice civile. È quanto, in estrema sintesi, ha stabilito la Corte di appello di Palermo, con la sentenza 170/2022 .

Il tribunale di Marsala, in accoglimento della domanda proposta da un condominio, condannava un condòmino a ripristinare il muro perimetrale dell'edificio condominiale nel quale, senza autorizzazione dell'assemblea condominiale, aveva realizzato un'apertura e collocato una saracinesca per collegare uno spazio comune con un contiguo locale di sua proprietà. Il condòmino, condannato in primo grado, non si è dato per vinto e ha impugnato la sentenza davanti alla Corte di appello di Palermo. Il giudice, in accoglimento delle sue doglianze, ha ribaltato l'esito del giudizio, facendo incetta argomentativa dei princìpi fondamentali in tema di diritto condominiale, per quanto adattati al caso trattato.

Il primo è quello relativo alla comproprietà dell’intero muro perimetrale comune di un edificio (articolo 1117 Codice civile), il quale legittima il singolo condòmino ad apportare a esso - anche se muro maestro - tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condòmini (e, quindi, a procedere anche all’apertura di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva). L'unica condizione posta dall'assunto – rammentano i giudici siciliani - è quella di non impedire agli altri condòmini l'uso del muro e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato condominiale (vedi Cassazione, 4437/2017 e 16097/2003).

Nel caso in esame, il giudice collegiale del gravame ha però rilevato che l'apertura del varco nel muro comune ha sì procurato all'appellante un'utilità aggiuntiva, consistita nella possibilità di raggiungere agevolmente dal locale a uso negozio di sua proprietà, posto al piano terra dello stabile, lo spazio comune a uso deposito posto al primo piano cantinato, senza però che questo fosse in grado di pregiudicare la stabilità e il decoro dell'edificio (tra l'altro, in merito, si legge nella sentenza che quest’ultima eventualità ostativa non è stata dedotta dal condominio né rilevata dal consulente tecnico d'ufficio in primo grado).

In conclusione, la Corte di Appello del capoluogo siciliano ha ritenuto che la modificazione apportata al muro condominiale da parte del singolo condòmino, pur senza alcuna autorizzazione preliminare rilasciata da parte dell'assemblea dei condòmini o da parte dell'amministratore, può considerarsi legittima, a norma della previsione di cui all'articolo 1102 del Codice civile.