Il credito ordinario del condominio è salvo anche se è stato annullato il rendiconto

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa, di regola, l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti.

La Cassazione a Sezioni unite (2021) ha poi precisato che la delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione costituisce titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, nel cui ambito, peraltro, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’articolo 1137, comma 2, Codice civile (Cassazione 9839/2021).

Il giudice deve, pertanto, accogliere l’opposizione ogni qual volta la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex articolo 1137 Codice civile, o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione; ciò non toglie tuttavia, che la valutazione sulla fondatezza della pretesa economica, a seconda della propria natura, possa disporsi in base a quanto ulteriomente dedotto e prodotto dal condominio stesso.

I principi di diritto appena enunciati hanno ricevuto concreta applicazione in un caso appena sottoposto ai giudici di legittimità, definito con ordinanza 20836 del 30 giugno 2022 , la quale va segnalata perchè ha il merito di ulteriormente contestualizzare l'assunto tramite la declinazione del credito condominiale, a seconda che esso sia di natura ordinaria o straordinaria.

In particolare - per come riportato nel provvedimento in commento - ove si tratti di lavori di manutenzione straordinaria o che consistano in un'innovazione, la delibera di approvazione assembleare dell'intervento ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, sicché l'annullamento della stessa priva la pretesa creditoria di un indispensabile requisito di fondatezza (Cassazione 25839/2019).

Ove, viceversa, si tratti di contributi occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni o per l'esercizio dei servizi comuni, la deliberazione assembleare di ripartizione (indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione, ai sensi dell'articolo 63, comma 1, disposizioni attuative Codice civile) ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge o da un'eventuale convenzione.

Il rendiconto di gestione annuale approvato da parte dell'assemblea dei condòmini, laddove declini l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali, non richiede, quale fatto costitutivo del credito per la riscossione dei contributi da parte della gestione condominiale, la preventiva approvazione dell’assemblea. Ciò vuol dire che l'approvazione richiesta dalla legge in sede di consuntivo serve, piuttosto, per accertare le spese e approvare lo stato di ripartizione definitivo (Cassazione 454/2017; Cassazione 5068/1986). Ergo, il rendiconto consuntivo di un determinato periodo di gestione, pur rappresentando idoneo titolo del credito complessivo per le somme dovute al condominio da ogni singolo condomino, non dà luogo ad un nuovo ed autonomo fatto costitutivo del credito stesso (Cassazione 3847/2021).

Ne consegue che l'eventuale annullamento della delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali non esonera il giudice dal verificare la fondatezza della pretesa creditoria del condominio nei confronti del partecipante in base ai criteri di ripartizione stabiliti dalla legge (Cassazione 4672/2017; Cassazione 10081/2013; Cassazione 9107/1992).

Nella fattispecie trattata, sulla scorta di tale assunti, i giudici di legittimità hanno ritenuto errato l'approccio tenuto dalla Corte d'appello di Roma – quale giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo - laddove, a fronte dell'annullamento della delibera che aveva approvato un rendiconto, non aveva inteso valutare le ulteriori risultanze probatorie offerte dal condominio per provare la sussistenza del credito “ordinario” verso il condòmino moroso. Esito: sentenza cassata con rinvio e invito al giudice di procedere alla valutazione della fondatezza del credito ingiunto sulla scorta degli altri presupposti sostanziali e/o probatori acquisiti in corso di causa.