Il diritto condominiale preso sul serio: l’intervallo fra prima e seconda convocazione dell’assemblea

La normativa sul condominio prevede maggioranze costitutive e deliberative differenti a seconda che l’assemblea condominiale si svolga in prima o seconda convocazione.
Infatti l’articolo 1136 del Codice civile dispone che l’assemblea in prima convocazione è costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio e poi stabilisce che sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Subito dopo, però, l’articolo 1136 aggiunge anche che, se in prima convocazione l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero legale, all’assemblea è consentito deliberare in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni da essa; e, per la seconda convocazione, prevede che l’assemblea si costituisce e delibera con maggioranze inferiori rispetto a quelle richieste per la prima convocazione, dato che per la costituzione dell’adunanza è sufficiente l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio, mentre per l’approvazione delle deliberazioni basta la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Come è evidente, si tratta di un sistema finalizzato ad evitare che l’assemblea si ritrovi impossibilitata a svolgere le sue funzioni, quando non riesce a costituirsi (o ad approvare le deliberazioni) a causa delle elevate maggioranze richieste per la prima convocazione. Infatti nel caso in cui, a seguito del mancato raggiungimento dei “quorum” prescritti, non si forma una maggioranza, l’unico rimedio consentito dalla legge è il ricorso all’autorità giudiziaria, che può essere proposto dal ciascun condomino ai sensi dell’articolo 1105 del Codice civile. La previsione di maggioranze più basse, invece, favorisce la possibilità di approvare almeno le deliberazioni relative agli aspetti essenziali anche quando i condòmini che partecipano all’assemblea sono pochi rispetto al loro numero complessivo.

Di conseguenza, per la seconda convocazione, entrambe le maggioranze richieste (sia quella costituiva, che quella deliberativa) sono più basse, in modo da poter essere raggiunte con maggiore facilità, superando così il problema della abituale scarsa partecipazione dei condòmini alle assemblee.Questa, peraltro, non è una peculiarità delle sole assemblee condominiali e lo stesso sistema, che prevede maggioranze differenti per la prima e per la seconda convocazione, si ritrova anche riguardo alle assemblee delle società.

Nel quadro normativo fin qui riassunto, si pone però il problema dell’interpretazione dell’articolo 1136 nella parte in cui stabilisce che, rispetto all’assemblea in prima convocazione, l’assemblea in seconda convocazione deve essere fissata in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni da essa.Mentre per la parte finale non ci possono essere dubbi sul fatto che la prescrizione sia indirizzata unicamente a limitare il periodo utile per la fissazione dell’adunanza in seconda convocazione entro dieci giorni a partire da quello della prima convocazione, invece si è posto il problema dell’esatto significato che ha il “giorno successivo”, rispetto a quello della prima convocazione, in cui deve essere fissata l’assemblea in seconda convocazione.

In altre parole, dal momento che ciascun giorno è formato da ventiquattro ore, ci si è domandato se l’articolo 1136 richieda soltanto che le due adunanze siano fissate in due giorni del calendario successivi oppure se debbano anche intercorrere almeno ventiquattro ore, così determinando l’irregolarità, per esempio, della fissazione della prima convocazione in un certo giorno alle ore ventuno quando la seconda convocazione viene fissata alle ore quindici del giorno successivo.

La risposta è pervenuta direttamente dalla Cassazione che, in più occasioni, ha chiarito che la norma dell’articolo 1136 del Codice civile, secondo la quale tra la prima e la seconda assemblea deve passare almeno un giorno, deve essere intesa nel senso non che debbano trascorrere ventiquattro ore, ma che la seconda assemblea deve essere tenuta, come minimo, nel giorno successivo (Cassazione sentenza 29 gennaio 1970, numero 196). E la stessa regola applicativa è stata ribadita anche più di recente da Cassazione ordinanza 24 ottobre 2014, numero 22685, a riprova che le disposizioni relative alle procedure sono predisposte per assicurare le necessarie garanzie a tutela dei condòmini, ma non devono diventare pure l’occasione per rendere più complesso un procedimento per effetto di addizioni introdotte dall’interprete rispetto al testo normativo.