Il diritto condominiale preso sul serio: nomina giudiziaria dell’amministratore se i condòmini sono meno di nove

L’articolo 1129 del Codice civile stabilisce che quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non provvede, la nomina di un amministratore viene fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o anche dello stesso amministratore dimissionario. Invece, prima della modifica realizzata dall’articolo 9 della legge 11 dicembre 2012, numero 220, che ha riformato la disciplina condominiale, era previsto, nel caso di un numero di condòmini superiore a quattro, l'obbligo per l’assemblea di nominare un amministratore e, in caso di inerzia dell'assemblea, la nomina da parte dell'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

L’elemento più vistoso della modifica legislativa è costituito dall’aumento del numero di condòmini (variato da quattro a otto) oltre il quale viene prevista la nomina dell’amministratore in un condominio, ma in realtà, per la sua stessa formulazione attuale, l’articolo 1129 sembra stabilire che il numero dei condòmini superiore ad otto comporta soltanto la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria, mentre un generale obbligo di nominare l’amministratore è contemplato implicitamente dalla disciplina generale, in particolare modo in considerazione del fatto che, alle preesistenti responsabilità che ricadono sull’amministratore, la legge di riforma ne ha aggiunte di ulteriori e ancora più incisive, al punto che è davvero difficile immaginare che qualcuno dei condòmini sia disposto ad accollarsele.

In altre parole l’articolo 1129, comma 1, sembra avere mutato del tutto il suo contenuto e non solo riguardo al numero di condòmini che contempla, prima della riforma erano quattro e adesso sono diventati otto; infatti dal raffronto fra il testo precedente e quello attuale, come sono stati entrambi già ricordati, risulta che adesso il numero (superiore ad otto) di condòmini contemplato dalla disposizione costituisce il requisito non più affinché l’assemblea debba nominare l’amministratore, ma affinché i condòmini che lo desiderano possano chiederne la nomina al giudice, abbandonando così la precedente previsione dell’esistenza di una soglia legale per l’obbligatorietà della presenza dell’amministratore, che ora invece viene considerato dal sistema della legge di riforma del 2012, in alternativa con la «persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore» a cui fa riferimento l’articolo 1129, comma 6, del Codice civile, come un soggetto che non può mai mancare in un condominio.

In definitiva la soglia numerica prevista dalla disposizione attuale varrebbe solo per potere chiedere al giudice la nomina dell’amministratore, nel caso in cui l’assemblea non provveda.Ma anche se si preferisse applicare il disposto dell’articolo 1129 secondo l’interpretazione tradizionale, si mostrerebbe ugualmente errata la conclusione che non sia possibile ottenere dall’autorità giudiziaria la nomina di un amministratore quando il numero dei condòmini non supera quello indicato dalla legge.

Infatti la nomina dell’amministratore condominiale può essere disposta dal Collegio del Tribunale anche quando i condòmini non sono più di otto facendo ricorso all’articolo 1105, ultimo comma, del Codice civile (dettato specificamente per l’amministrazione della comunione, ma applicabile anche al condominio per effetto del rinvio previsto dall’articolo 1139 del Codice civile), il quale stabilisce che, se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, oppure se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria, che provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Il presupposto per la nomina dell’amministratore da parte dell’autorità giudiziaria è quindi costituito non tanto dal numero dei condòmini, ma dalla mancata adozione dei provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o dall’impossibilità di raggiungere una maggioranza deliberativa riferita a questioni che non devono essere generiche ma specifiche.Questa applicazione della norma è già stata fatta in varie decisioni.

Con decreto 22/23 febbraio 2023, il Tribunale di Genova ha chiarito che «in generale in tutti i provvedimenti di volontaria giurisdizione l'intervento (sostanzialmente amministrativo) del giudice è limitato a casi particolari e specifici»; nello stesso senso, con particolare riferimento alla materia condominiale, l'intervento autoritativo è sempre previsto in funzione sussidiaria, in ipotesi il più delle volte marginali e strumentali a fronte di situazioni non altrimenti giustificabili o evitabili. L'estensione del ricorso a tale forma di tutela al di fuori dei limitati casi previsti consentirebbe al giudice di sovrapporsi alla discrezionalità assembleare, al di fuori dei casi contemplati dalla legge.

L’intervento dell’autorità giudiziaria è quindi destinato proprio a supplire l’inerzia dei comunisti nell’amministrazione della cosa comune ed in particolare, per costante giurisprudenza della Suprema corte, «in materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ex articolo 1105 presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimento necessario o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata» (Cassazione sentenza 20 aprile 2001 numero 5889).

In altre parole, l'articolo 1105, comma 4, del Codice civile postula l'inerzia del condominio ed è appunto finalizzato a consentire al singolo condomino, in assenza di altri rimedi, di ovviare a detta situazione ricorrendo all'autorità giudiziaria. L'articolo 1105 è quindi configurato come rimedio suppletivo ed eccezionale, attivabile laddove l'assemblea non provveda ed il singolo condomino non abbia strumenti per gestire ed effettuare autonomi interventi sulla cosa comune in quanto la tutela richiesta deve essere finalizzata alla tutela o amministrazione della cosa comune; con la conseguenza che allora si può applicare l'articolo 1105, comma 4, quando il condominio ha meno di otto condòmini e quindi non trova applicazione l'articolo 1129, comma 1, del Codice civile.

Con riferimento inoltre ai presupposti prescritti dall'articolo 1105, comma 4, è stato osservato, in adesione alla giurisprudenza della Cassazione, che «l’intervento giudiziario previsto dall’articolo 1105, comma 4, è ammesso quando, tra l’altro, si forma un insanabile contrasto tra i partecipanti alla comunione in ordine all’adozione dei provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune. L’applicazione della norma è quindi legata a due presupposti: l’esistenza di un contrasto insanabile tra i comunisti, non superabile con la formazione di una maggioranza adeguata, e la necessità di adottare provvedimenti per la gestione del bene comune (Cassazione sentenza 22 marzo 2012, numero 4616)».

Nello stesso senso: Tribunale di Genova decreto 14/20 ottobre 2020, decreto 18/24 aprile 2018 e Corte di appello di Genova decreto 12 luglio/3 agosto 2016.Peraltro va tenuto presente che l’inerzia dell’assemblea relativa alla nomina dell’amministratore costituisce l’indispensabile presupposto anche per la nomina giudiziaria del nuovo amministratore ai sensi dell’articolo 1129, comma 1, del Codice civile, quando quello precedente viene revocato dal medesimo giudice per gravi irregolarità. Come infatti precisato da Tribunale di Milano, decreto 3 novembre 2022, la domanda di nomina di un nuovo amministratore in sostituzione di quello precedente di cui si è chiesta contestualmente la revoca giudiziale non può essere accolta dall’autorità giudiziaria nonostante quest’ultima abbia accolto l’altra domanda e disposto la revoca del precedente amministratore, perché la nomina dell’amministratore successivo spetta anzitutto all’assemblea e il potere attribuito dall’articolo 1129, comma 1, al Giudice è fondato sull’inerzia dell’assemblea e non sulla sola intervenuta revoca dell’amministratore per gravi irregolarità.