Il locatore deve garantire la dimensione materiale del bene, non la sua produttività

Nella locazione ad uso non abitativo, l'obbligo del locatore di mantenere la cosa in condizioni tali da poter servire al fine concordato, non è previsto da norme imperative per cui si potrà stabilire contrattualmente di porre a carico dell'inquilino tutti gli oneri relativi all'utilizzabilità del bene, esonerando il proprietario da ogni responsabilità. Questi, poi, è tenuto a garantire l'idoneità strutturale del bene all'uso pattuito ma non anche che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con sentenza 18961 del 3 dicembre 2021.

È una donna ad aprire la lite citando la Srl cui aveva locato un immobile. Il motivo? Mancato incasso del canone. Di qui, la richiesta di risoluzione del contratto e rilascio del locale con condanna al pagamento del debito. La ditta, opponendosi alla convalida, marca la natura commerciale della locazione, qualificata dal contratto come abitativa nonostante vi fosse indicata la destinazione del bene a bed & breakfast. Non solo. L'esito di una precedente causa tra la proprietaria ed il condominio sulla liceità dell'attività ricettiva per contrasto con il regolamento, aveva reso l'uso concordato giuridicamente impossibile.

Impossibilità di adibire i locali ad attività di affittacamere che persino la Cassazione aveva ribadito. In sostanza, divenuto impossibile l'oggetto del contratto, le era consentito sospendere il canone almeno fino a che la signora non avesse modificato l'immobile rendendolo idoneo a tale destinazione, nel rispetto delle regole condominiali. In ogni caso, sottolinea la Srl, all'atto della stipula aveva versato un deposito cauzionale superiore alla misura di legge, per cui ne chiedeva l'eccedenza. Il Tribunale, ordinato il rilascio, accoglie la domanda di risoluzione contrattuale per grave inadempimento della ditta.

Era pacifico, premette, che il locale fosse stato già concesso in locazione come B&B e che la nuova inquilina conoscesse la vicenda chiusasi con condanna di stop all'attività. Ed era vero che si trattava di locazione commerciale ma ciò non mutava la situazione. Quanto, invece, all'eccezione d'inadempimento ai doveri contrattuali, non si rinvenivano violazioni del locatore. Difatti, anche per le locazioni commerciali, l'impegno che assume non si estende alla garanzia della produttività dell'attività da svolgere. Ciò, a prescindere dalla dichiarazione inserita nel contratto circa lo specifico uso che il conduttore intende realizzarvi.

Il proprietario, quindi, non è garante dell'effettiva possibilità di tale uso, che segna solo l'obbligo del conduttore di non modificare né alterare la destinazione del bene. Per il locatore, in sintesi, da tale dichiarazione consegue unicamente il dovere di mantenere la cosa in stato tale da servire all'uso convenuto, per esempio eseguendo tutte le riparazioni necessarie a quello scopo. Ancora, se alla consegna il bene sia affetto da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore potrà domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo. Del resto, neanche le immissioni dei vicini sono da ritenersi dei vizi della cosa locata, siccome non attinenti alla sua intrinseca struttura o all'interazione con l'ambiente, ma dipendenti da terzi.

Insomma, nella locazione conta la dimensione materiale e non giuridica o produttiva della cosa ed il locatore è tenuto a garantire che sia strutturalmente idonea all'uso pattuito e non anche che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per l'inquilino. In particolare, per le locazioni ad uso non abitativo, l'obbligo di mantenere il bene in condizioni tali da servire al fine precisato, non è previsto da norme imperative e si potrà ben stabilire di porre a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all'utilizzabilità del bene, liberando il locatore da ogni responsabilità.

Ebbene, nella fattispecie, la Srl aveva accettato il peso dell'impossibilità – nota prima della stipula – di svolgere nei locali l'attività desiderata. Non era, allora, giustificata la sospensione dai canoni né per impossibilità sopravvenuta di adempiere né per impedimento all'utilizzo dei locali, restati sempre a sua disposizione. Per questi motivi, il Tribunale di Roma dichiara risolta la locazione per inadempimento grave della conduttrice e la condanna a sborsare il dovuto.