Il locatore, a fronte di reiterate violazioni del conduttore alle regole condominiali, può chiedere – anche per poter riavere la piena disponibilità dell'immobile – la risoluzione del contratto e così mettersi in moto per favorire, nel contempo, l’osservanza della norma regolamentare. Lo scrive la Corte di appello di Roma con sentenza 1205/2023 (relatore Caliman).
I fatti di causa
La lite vede scontrarsi due S.r.l. L’una, proprietaria di un locale adibito a ristorazione, chiede e ottiene dal Tribunale la risoluzione della locazione per inadempimento dell’altra, a suo avviso responsabile di plurime trasgressioni al regolamento interno del Centro commerciale dove svolgeva l’attività. Tra queste: inottemperanza agli orari di apertura e di chiusura dei negozi, parcheggio usato a proprio piacimento e non riservato ai clienti, piazzale usurato dal transito di pullman turistici cinesi e quindi sostanzialmente inibito agli avventori, ex sala giochi adibita a magazzino e spazi trasformati abusivamente in dei servizi igienici.
Contro lo stop alla locazione arriva l'appello della società conduttrice, ma la Corte lo accoglie solo in parte, ridimensionando la somma da risarcire alla proprietaria. Con la sottoscrizione del contratto locativo, precisa, la S.r.l., nel gestire il locale di tavola calda, si era obbligata per iscritto a non apportare modifiche, innovazioni, addizioni, migliorie, trasformazioni, forature, installazioni d'impianti senza il previo consenso scritto della proprietaria e, comunque, a osservare tutte le prescrizioni e le cautele del caso. Invece, aveva violato persino le regole del complesso commerciale realizzando, per esempio, servizi igienici senza autorizzazione.
I precedenti
Sul punto, ricordano i giudici romani, la Corte di Cassazione aveva già chiarito con pronuncia 11383/2006 che, a seguito di svariati inadempimenti del conduttore alle regole condominiali, è possibile agire per la risoluzione del rapporto di locazione e riavere la disponibilità del bene. Ebbene, nella vicenda, le violazioni lamentate dalla proprietaria erano certe e provate sia tramite testimonianze sia a mezzo fotografico.
Le considerazioni conclusive
Quanto al risarcimento dei danni preteso per il ripristino dello stato dei luoghi, di contro, la somma quantificata e liquidata dal Tribunale andava rivista al ribasso e quasi dimezzata. Ma, salvo il nodo inerente l'importo concreto da rimborsare, intorno a cui si riforma parzialmente la sentenza contestata, la Corte di appello di Roma accoglie l'impugnazione della proprietaria e condanna la conduttrice a coprire i danni provocati.