Il mutuo continua a battere l’affitto con risparmi dal 6% al 24%

L’incremento del costo del denaro e, parallelamente, delle rate dei mutui non ha cambiato nulla: comprare casa conviene molto più che prenderla in affitto. Come confermato dalla recente analisi compilata dall’Ufficio studi di Telemutuo, al netto di un rialzo dei costi di finanziamento ipotecario, la rata mensile relativa alla sottoscrizione di un mutuo acceso per coprire l’80 per cento del costo di finanziamento per l’acquisto di un’abitazione a Milano, Roma o Napoli continua a garantire chiari vantaggi in termini di risparmio se confrontati col corrispettivo costo medio di locazione dello stesso immobile.

Prendendo in considerazione i finanziamenti della durata di 25 e 30 anni (che rappresentano quasi il 70 per cento dei mutui richiesti dai giovani under 36, il target maggiormente interessato dal dilemma se affittare o comprare un appartamento), la simulazione ha evidenziato come, in questa fascia, a Milano, Roma e Napoli, il costo della rata di un mutuo presenta un valore inferiore anche del 24 per cento rispetto al canone di affitto previsto per la stessa unità immobiliare.

«Il rincaro del costo dei mutui a cui abbiamo assistito negli ultimi mesi ha solo ridotto la convenienza di acquistare una casa nelle grandi città italiane piuttosto che ricorrere all’affitto», spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «Se è vero, infatti, che il livello dei costi di finanziamento per l’acquisto di un immobile si è alzato rispetto al minimo storico a cui ci eravamo abituati negli anni passati, non bisogna dimenticare che ci troviamo oggi su un livello ben al di sotto dei massimi storici toccati alla fine del primo decennio dei Duemila. Allo stesso tempo, il costo del finanziamento si è accompagnato a un deciso incremento medio dei canoni di locazione registrato negli ultimi anni. Fattore questo, che ha giocato ulteriormente a favore dell’acquisto. Tutto ciò, senza dimenticare il cosiddetto effetto portafoglio, la possibilità di capitalizzare le rate del mutuo a un costo addirittura inferiore a quello del canone di locazione previsto per un immobile della stessa categoria».

Guardando ai risultati dell’analisi città per città, si osserva che a Milano il bilocale rappresenta la tipologia di immobile più richiesta dagli acquirenti con meno di 36 anni. Considerando un costo di acquisto medio di 300 mila euro e un valore medio di locazione pari a 1300 euro al mese per la stessa abitazione, ne deriva che con un finanziamento a copertura dell’80 per cento del prezzo, il valore finanziato sarebbe pari a 240 mila euro, la rata del mutuo ottenibile in 25 anni equivarrebbe a 1207 euro al mese e in 30 anni, invece, a 1071 al mese. Opzioni che, in entrambi i casi, presentano un risparmio considerevole rispetto al canone d’affitto compreso tra -7 per cento e -17 per cento.

Leggermente diversa la situazione che si riscontra a Roma. Nella Capitale, infatti, la stessa casa presenta un costo lievemente inferiore rispetto al capoluogo meneghino (più o meno 280 mila euro) e un canone di locazione di 1200 euro al mese. Anche in questo caso, le proiezioni di mutuo, considerando il budget mensile di una famiglia, evidenziano la convenienza ad acquistare. Richiedendo un finanziamento a copertura dell’80 per cento del prezzo di acquisto, dovendo quindi anticipare 56 mila euro, ne deriva che il valore finanziato equivarrà a 224 mila euro, in 25 anni si maturerà una rata pari a 1127 euro al mese e in 30 anni, invece, a 999 euro al mese. Due alternative di gran lunga più convenienti rispetto al canone di locazione compreso tra -6 per cento e -16 per cento.

Individuando un ipotetico immobile con le stesse caratteristiche nella città di Napoli, il costo di acquisto ipotizzato scende a 180 mila euro e il canone medio di locazione mensile, invece, a 840 euro. Pertanto, considerando anche in questo caso un mutuo pari all’80 per cento del prezzo di acquisto, ossia 144 mila euro, in 25 anni avremmo una rata di 725 euro, che scende a 642 nell’ipotesi di una durata pari a 30 anni con un risparmio compreso tra il 14 e il 24 per cento rispetto al canone di locazione.

A detta di Spiezia, a spingere il fattore convenienza dell’acquisto rispetto alla locazione è stato anche l’effetto capitalizzazione delle rate del mutuo. «A Milano, per esempio, se si decide di affittare un immobile per 25 anni (ipotetica durata del mutuo) si spenderanno circa 390 mila euro in canoni di locazione senza considerare gli aumenti dovuti all’inflazione. Optando invece per l’acquisto con mutuo all’80%, si andranno a pagare rate per un totale di 362.100 euro con un risparmio di 27.900 euro rispetto all’affitto», ribadisce l’ad. «A questo vantaggio, nel caso di una prima casa, bisogna poi aggiungere la possibilità di detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 19 per cento degli interessi passivi con un tetto massimo di 4 mila euro all’anno. E se a comprare è un giovane al di sotto dei 36 anni e un Isee non superiore a 40 mila euro, è possibile approfittare anche dell’esenzione dal versamento dell’imposta sostitutiva e ipotecaria sul mutuo e l’azzeramento delle imposte di registro dell’atto di compravendita».

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