Il presidente di Appc ha incontrato il vice presidente del Senato Maurizio Gasparri

A Palazzo Madama il presidente, senatore Maurizio Gasparri, ha incontrato Vincenzo Vecchio, presidente di Appc, (Associazione piccoli proprietari case). È stato un colloquio nel corso del quale è stato consegnato al presidente Gasparri un documento di sintesi delle proposte di Appc sui temi del settore immobiliare. Il documento affronta, indicando delle possibili soluzioni, temi oggi attualissimi: locazioni brevi, canoni concordati, case green e super bonus, catasto e imposizione fiscale sugli immobili.

Viene precisato come la proposta del ministro del Turismo Santanchè, pur apprezzabile nell’intento, mostri ancora alcune criticità con riferimento in particolare alla mancata tutela dei piccoli proprietari che risiedono nei condomìni interessati al fenomeno.

Si evidenziano le seguenti criticità da affrontare:

a) concorrenza sleale con il settore alberghiero

b) senso di insicurezza dei proprietari costretti a convivere con la presenza di una moltitudine di conduttori che cambiano sistematicamente e quasi quotidianamente

c) aumento dei costi gestionali legati al maggiore uso degli immobili e a una non corretta attenzione alle cose comuni

d) mancato rispetto delle regole condominiali (raccolta differenziata, aumento dei rumori, danni alle cose comuni)

e) chiusura dei piccoli negozi di prossimità e aumento di attività prevalentemente legate alla movida rumorosa

La disponibilità di immobili in locazione a prezzi accessibili dai percettori di redditi medi è fondamentale per alcune ragioni: evita tensioni sociali agevola la mobilità territoriale compresa quella legata alla età dei conduttori e alle variazioni nel tempo del nucleo familiare. Vanno detassati i canoni non riscossi per morosità. Va assicurata una celere liberazione degli immobili in caso di morosità e garantito, almeno in parte, se le procedure di liberazione superano un limite prefissato, la corresponsione del canone al proprietario, almeno per i contratti concordati. La permanenza di un conduttore in difficoltà economica non deve gravare sul singolo proprietario, l’onere va socializzato.

La norma di riferimento ancora in vigore è la legge 392 del 1978 (Legge sull’equo canone abrogata in larga parte per il settore abitativo). È tempo di fare una revisione su alcuni punti essenziali. Va chiarita la possibilità di locazioni transitorie in modo specifico, ma soprattutto occorre procedere alla possibilità di stipula di patti territoriali in deroga per le locazioni destinati a negozi o uffici. La applicazione della cedolare secca proposta dal governo solo per le locazioni nei comuni inferiori ai 5 mila abitanti non ha una grossa rilevanza in quanto taglia fuori le associazioni di categoria.

Le norme sul superbonus a fronte di una spesa di 100 permettevano la cessione di un valore di 110 e un ritorno, almeno nel 2020 e 2021, del 2%. La conseguenza è stata un aumento esponenziale della domanda e un incremento dei prezzi, aumentati tra il 2019 e il 20221 di oltre il 60%. Con un onere per lo stato di 150 miliardi si è intervento su meno del 3% degli immobili. La proposta di Appc anche in vista di quelle che possono essere le normative europee parte da un altro presupposto. Il tutto gratis non funziona sia per questioni di risorse che di controlli.

Il riferimento è al Piano Fanfani che prevedeva la costruzione di immobili a fronte di una compartecipazione ai costi di tre soggetti: lavoratori, stato, imprenditori. Il piano ha permesso in meno di 10 anni la costruzione di oltre 2,5 milioni di vani. Senza truffe e prezzi gonfiati. La proposta di Appc prevede la concessione di un prestito ipotecario garantito dallo stato sul 50% del valore Omi dell’immobile, a tasso zero per la durata di 50 anni e con iscrizione ipotecaria a suo favore.

Il prestito va finalizzato ad opere di manutenzione per la sicurezza sismica, il decoro architettonico, il risparmio energetico e il recupero edilizio. Per i condomìni si deve però procedere ad alcune modifiche normative: va rivisto l’articolo 1135 Codice civile (fondo obbligatorio per gli appalti straordinari), personalità giuridica, applicazione estensiva del comma 4 dell’articolo 1108 Codice civile al condominio, modifica delle maggioranze assembleari, la possibilità di contrarre prestiti bancari con la costituzione di un fondo segregabile finalizzato alle opere straordinarie.

Il settore immobiliare, almeno quello conosciuto dal fisco, sta subendo una tassazione elevata, ma soprattutto iniqua al suo interno. Occorrono delle semplificazioni e assicurare che a parità di caratteristiche (di valore, di rendita, di ambito territoriale, di destinazione) ci sia uniformità fiscale.

Il principio deve essere quello che a seguito del riordino della tassazione e della emersione di immobili fantasma i risparmi siano destinati a chi paga le imposte e le tasse nel settore immobiliare. Vanno sterilizzate imposte e tasse sui trasferimenti legati alla prima casa.

Il presidente senatore Gasparri riservandosi una più attenta valutazione dei documenti consegnati si è augurato che si apra una stagione di confronti istituzionali con le associazioni che avvii a soluzione i problemi complessi del settore immobiliare. Gasparri ha consegnato al presidente di Appc un suo disegno di legge sulla rigenerazione urbana che è diretto proprio alla vivibilità non solo delle città, ma anche delle periferie spesso dimenticate.

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