Il rendiconto annuale deve annotare anche le spese straordinarie

Il rendiconto annuale di gestione condominiale deve includere e dettagliare anche le spese affrontate nell'ambito dell'amministrazione straordinaria, a pena di invalidità della delibera che dispone l'approvazione. Sulla scorta di tale presupposto, la Cassazione nell’ordinanza del 18 gennaio 2023 numero 1370 rinviando una sentenza ai giudici di merito enuncia – giudice relatore Antonio Scarpa - il seguente principio di diritto: «qualora il rendiconto approvato dall'assemblea non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da sentenza esecutiva, si verifica un’obiettiva mancanza di intellegibilità della situazione patrimoniale del condominio stesso e deve perciò riconoscersi l'interesse del condomino ad agire per la declaratoria di invalidità della relativa deliberazione, in quanto il sindacato dell'autorità giudiziaria non si estende in tal modo alla valutazione del merito - ovvero della opportunità o convenienza - della soluzione gestoria adottata, ma consiste nel riscontro della legittimità della delibera con riguardo, in particolare, all'articolo 1130 bis Codice civile (Cassazione 731/1988)».

Il caso da cui procede la lite giudiziaria riguardava l'impugnazione di una delibera dell'assemblea dei condòmini, la quale disponeva l'approvazione del rendiconto di gestione, seppure non includeva “volutamente” le poste debitorie discendenti in capo al condominio rispetto alle spese liquidate in favore di un condòmino in sede giudiziaria.Quest'ultimo, nelle more antecedenti la costituzione della adunanza, aveva chiesto all'amministratore di includere il credito vantato nei confronti del condominio e, se del caso, di porlo in compensazione con le quote debitorie in capo la propria posizione contributiva; tuttavia, né il mandatario dei condòmini né costoro, in sede assembleare, assentirono a dare luogo alla rappresentazione contabile ed economica di cui trattavasi in sede di rendiconto.

Il giudizio di impugnazione della delibera, nel merito, veniva tacciato di inammissibilità, in quanto secondo i giudizi del gravame, l'azione svolta censurava, più che un motivo di legittimità, una ragione di merito.La controversia, sulla scorta di questo dilemma “decisionale”, giunge sotto la lente di ingrandimento dei giudici di legittimità, i quali, esaminando appropriatamente gli articoli di riferimento (vale a dire 1135 e 1137 Codice civile), capovolgono la prospettiva di visione.

A tal riguardo viene argomentato che gli articoli 1130 n. 10 e 1130 bis Codice civile contemplano unicamente il “rendiconto condominiale annuale della gestione”, senza distinguere la gestione “ordinaria” la gestione “straordinaria”.Quindi, la conclusione ricavata dalla decisione giurisdizionale è quella per cui: le quote stabilite (e i costi sostenuti) – in ciascun anno di gestione condominiale - per l'eventuale manutenzione straordinaria vanno annotate nel registro di contabilità, il cui saldo si riflette nella situazione patrimoniale e viene riportato nel rendiconto annuale di esercizio, non essendo legittima la loro annotazione in un separato documento contabile, non assistito dai criteri di formazione stabiliti per il rendiconto dall'articolo 1130 bis Codice civile e con riguardo al quale i condòmini vengano chiamati a votare (come avvenuto nella specie trattata, in cui è stato loro demandato “impropriamente” di pronunciarsi se fossero, o meno, «d’accordo ad eventuali storni e compensazioni»).