Il Tribunale di Roma conferma: autoridursi il canone di locazione è illegittimo

All'esito di una controversia in materia di locazione di immobili ad uso abitativo, il Tribunale di Roma ha confermato che l'autoriduzione del canone di locazione da parte del conduttore è illegittimo e, come tale, è motivo di risoluzione del contratto per inadempimento. È quanto ritenuto con la sentenza 14188 del 29 settembre 2022.

Nella vigenza del contratto di locazione stipulato, il conduttore, verosimilmente a causa dell'emergenza pandemica da Covid-19 nella primavera dell'anno 2020, in parte sospendeva ed in parte riduceva il canone dovuto.Tale rideterminazione della prestazione, tuttavia, non era concordata con il locatore, il quale, per tutta risposta, si rivolgeva al Tribunale di Roma al fine di ottenere il rilascio dell'immobile e sentir dichiarare risolto per inadempimento il contratto di locazione in essere.

All'esito del giudizio, il Tribunale di Roma riconosceva la fondatezza della pretesa del proprietario-locatore dichiarando risolto per inadempimento il contratto di locazione tra le parti e condannando il conduttore al pagamento dei canoni scaduti e non pagati.

In via preliminare si deve osservare come le disposizioni speciali applicabili ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo escludano la valutazione circa la gravità dell'inadempimento rimessa, ai sensi dell'articolo 1455 Codice civile, al Giudice chiamato a pronunciarsi sulla risoluzione contrattuale per inadempimento. In tal senso, infatti, occorre ricordare che ai sensi dell'articolo 5 legge 392/1978 l'omesso o il tardivo pagamento dei canoni di locazione costituisce ex lege motivo di risoluzione del contratto senza che sia concesso al giudice esprimere alcuna valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento, essendo stata dettata dal legislatore tale presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento.

L'unica eccezione è data dalla possibilità, ex articolo 55 legge 392/1978, per il conduttore di provvedere in prima udienza al saldo di quanto dovuto: ma l'attivazione di un simile rimedio, ci indica la sentenza in commento, atteso che presuppone una non contestazione alla domanda del locatore, non è compatibile con l'opposizione alla convalida dello sfratto per morosità.

I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo rientrano tra quelli a prestazioni corrispettive poichè gravano sulle parti reciproche obbligazioni sinallagmatiche: l'uno, il locatore, si impegna a consegnare l’immobile e l'altro, il conduttore, si impegna a pagare periodicamente un canone a titolo di corrispettivo per il godimento del bene.L'autoriduzione del canone di locazione, ove non concordato e neppure in presenza di controcrediti, viene a trasformarsi in un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Ciò si apprezza in considerazione del fatto che il pagamento del canone rappresenta la principale e fondamentale obbligazione del conduttore.

Secondo la disciplina contrattuale generale, le uniche ipotesi in cui al conduttore è consentito sospendere il pagamento dei canoni, invocando l'articolo 1460 Codice civile, sono individuabili nei casi in cui il locatore ometta di consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione, venendo così meno alla propria obbligazione. Il pagamento dei canoni di locazione durante la pandemia. A fronte di alcune pronunce di senso favorevole per il conduttore, la giurisprudenza di merito si è orientata nel senso di ritenere insussistente – ove non adeguatamente motivata – l'eccezione di impossibilità sopravvenuta in relazione all’obbligazione di pagamento del canone.

A stretto rigore, infatti, un’obbligazione di pagamento non può diventare obiettivamente impossibile, attesa la natura di bene fungibile del denaro né i mancati pagamenti riferibili a condizioni soggettive dell’obbligato, quali la sua incapienza patrimoniale, possono essere ritenuti rilevanti ai fini dell’impossibilità sopravvenuta. Né gli immobili locati sono divenuti inidonei all’uso per la grave situazione epidemiologica in essere ed i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati.