Illegittimo installare canne fumarie a servizio esclusivo di un condomino a ridosso dell'ascensore

Nei condomìni, il singolo non può acquisire la disponibilità esclusiva della cosa comune, mediante un uso particolare ed un'occupazione totale e stabile sottraendola alla possibilità attuale e futura che gli altri ne godano. Ognuno, quindi, può servirsene – e apportarvi a proprie spese le modifiche necessarie al miglior utilizzo – senza alterarne la destinazione ed impedirne il pari uso. Lo ricorda il Tribunale di Torino con sentenza numero 400 del 3 febbraio 2022.

I fatti
A chiamare in causa il condominio, è il proprietario di un'unità al pianterreno dove esercita l'attività di restauro e commercio di beni di antiquariato e oggetti usati. Locale in passato servito da una pluralità di canne fumarie nel tempo occlude da terzi senza il suo consenso ed a sua insaputa, probabilmente in occasione di lavori di manutenzione e ristrutturazione delle singole unità. Motivo per cui chiede all'amministratore di attivarsi perché i singoli rendessero accessibili i propri appartamenti per l'ispezione ed il ripristino delle canne prospettando anche un diverso intervento (più oneroso ma di modesto impatto) ossia la realizzazione, all'esterno del proprio locale, di uno o più condotti che, dipartendosi dal lato di sua proprietà affacciato sul cortile comune, si elevassero nella corte a ridosso dell'ascensore.

Tentativo fallito ma riproposto al giudice dinanzi al quale si impegna, se autorizzato a procedere, ad uniformare forma e colore del rivestimento delle canne a quelli del vano ascensore ed adottare le cautele necessarie a preservare il decoro architettonico dello stabile. Pretesa infondata e bocciata. L'iniziativa, scrive il Tribunale, mirava all'accertamento del diritto di collocare, a spese dell'attore, fino a due canne ciascuna a ridosso della cabina ascensore insistente nella corte comune in appoggio al muro perimetrale. Il tutto, supportato da perizia di parte e simulazione grafica.

La legittimità passiva dell’amministratore
La questione, quindi, riguardava la disciplina delle parti comuni dell'articolo 1117 numero 3 del Codice civile: «sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio… le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori…». Ma il primo quesito era se l'amministratore fosse legittimato a rappresentare il condominio. Si. Secondo la legge, e la giurisprudenza, dal lato passivo non incontra alcun limite nelle controversie inerenti cose o parti comuni (Cassazione 3773/01).

Ciò chiarito, l'articolo 1102 del Codice civile, riferibile al condominio degli edifici per via del richiamo dell'articolo 1139 del Codice civile, vieta al singolo partecipante alla comunione di attrarre la cosa comune nell'orbita della propria disponibilità esclusiva mediante un uso particolare e l'occupazione totale e stabile e di sottrarlo in tal modo alle possibilità attuali e future di godimento degli altri contitolari, estendendosi il diritto di ognuno nei limiti della quota sull'intera cosa. Tesi in base alla quale sono stati individuati i criteri da adottare per valutare la legittimità delle condotte individuali facendo luce sui comportamenti abusivi dei singoli nell'utilizzo delle parti comuni.

L’uso più intenso della cosa comune
Ne deriva che ciascuno dei partecipanti possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine, inoltre, potrà apportare a proprie spese le modifiche necessarie per un miglior godimento. Le condizioni, allora, sono due: non devono essere realizzate modifiche alteranti la destinazione e deve essere rispettato l'altrui pari godimento. Ma attenzione, perché a rendere illecito l'uso è il mancato rispetto dell'una o dell'altra prescrizione. Ebbene, nella vicenda, le richieste dell'uomo non erano ricevibili siccome dirette a realizzare un uso illegittimo della cosa comune tramite l'installazione di canne fumarie a suo servizio esclusivo in appoggio alla struttura ascensoriale. Inevitabile, per tali motivi, la scelta del Tribunale di Torino di respingerne l'istanza.