In condominio vige il principio della parziarietà ma ci sono delle eccezioni

Spesso nell'ambito dei consessi condominiali, come del resto per ogni altro ente collettivo, si presenta il dubbio su chi e come dovrà far fronte alle insolvenze, reali o future, di uno o più condòmini, e ciò soprattutto in questi momenti ove molte persone hanno visto le loro fonti di reddito prima falcidiate dall'epidemia del Covid, ed ora dall'impennata dei costi energetici e comunque dalle conseguenze del recente e preoccupante conflitto russo – ucraino.

La normativa condominiale
Va anzitutto ricordato che il condominio, anche dopo la legge 220 /2012 di riforma dell'istituto, è - e rimane - un particolare tipo di comproprietà sprovvisto di personalità giuridica ove gli obblighi dei singoli condòmini di contribuire alla manutenzione ed all'innovazione dei beni comuni costituiscono delle obbligazioni propter rem, strettamente correlate alla proprietà dei beni condominiali.

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile
L'esame della tematica delle obbligazioni in condominio non può che partire dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, novellato dalla predetta legge di riforma, con l'introduzione di un nuovo secondo comma a mente del quale: “«i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condòmini». Il disposto è rafforzato dal precetto di cui al termine del primo comma del medesimo articolo in virtù del quale: «L'Amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi». È stato così previsto uno specifico beneficio di preventiva escussione dei condòmini morosi in favore di quelli virtuosi.

Nel disposto in parola, non si ravvisa, né ora né precedentemente alla riforma, un’espressa previsione che preveda l'applicazione del principio della solidarietà per le obbligazioni assunte dall'amministratore di condominio. La normativa generale di cui all'articolo 1294 Codice civile prevede che: «I condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente». Il precedente articolo 1292 Codice civile ci offre la definizione della solidarietà in questi termini: «l'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri».

Quando l’obbligazione è in solido
Le sezioni unite della Cassazione ( sentenza 9148 dell'8 aprile 2008),hanno chiarito che, il principio generale di cui all'articolo 1292 Codice civile – per il quale «l'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri»- trova applicazione nel caso di obbligazioni per loro natura indivisibili e se la prestazione è divisibile la solidarietà deve essere prescritta, vigendo, in difetto di esplicita norma di legge, il regime della parziarietà.

La pronuncia delle sezioni unite – emessa riguardo ad una obbligazione contrattuale assunta dall'amministratore di condominio – esclude la solidarietà passiva per le obbligazioni divisibili a meno di una specifica previsione di legge in tal senso. Le obbligazioni dei singoli condòmini verso i terzi, sorte da un rapporto contrattuale legittimamente instaurato dall'amministratore, sono sostanzialmente obbligazioni pecuniarie e come tali normalmente divisibili tra i condòmini debitori in ragione delle rispettive quote millesimali e pertanto difettando del requisito dell'unicità della prestazione ed in assenza di una specifica disposizione in termini di solidarietà, sono rette dal regime della parziarietà.

La regola della parziarietà
In riferimento alle obbligazioni aventi ad oggetto una somma di denaro (e perciò divisibili) assunte dall’amministratore del condominio nei confronti di terzi, in considerazione del fatto che l’amministratore ha il potere di vincolare i singoli condòmini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote ed in considerazione della mancanza di struttura unitaria del condominio, la responsabilità dei condòmini ben può dirsi retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli suoi componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote.

Sul punto vedasi a conferma il Tribunale di Terni del 10 febbraio 2020, sentenza n° 119: «Le obbligazioni condominiali, in quanto pecuniarie e come tali naturalmente divisibili, difettano del requisito dell’unicità della prestazione. Per tale ragione, in assenza di una disposizione normativa diversa, tali obbligazioni non sono soggette al regime della solidarietà, ma a quello della parziarietà. Così, il terzo creditore, ottenuto il titolo esecutivo, potrà promuovere l’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condòmini nei limiti della rispettiva quota e a condizione che i condòmini destinatari dell’azione siano morosi, secondo il principio della necessità della loro preventiva escussione dettato dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile».

Tale sentenza – come altre - si allinea a quanto specificato dalle sezioni unite della Cassazione, sopra riportata, i cui principi trovano piena applicazione nonostante la sentenza sia stata emanata nella vigenza dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione precedente alla riforma del 2012. Infatti, l'attuale testo di cui all'articolo 63 si limita sostanzialmente ad aggiungere la previsione per la quale «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini».

Le condizioni di divisibilità della prestazione, di mancanza di autonomia soggettiva del condominio e di assenza di una specifica previsione in ordine alla solidarietà tra condòmini, permangono tutt'ora successivamente alla legge di riforma dell'istituto e pertanto le considerazioni più volte espresse della Cassazione in ordine al regime di parziarietà tra condòmini per obbligazioni contrattualmente assunte dall'amministratore sono più che attuali come confermato dalla giurisprudenza di merito che ha seguito l'applicazione del nuovo articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile.

Risarcimento danni: vale il criterio della solidarietà
Come evidenziato dalla Cassazione nella sentenza 1674 del 29 gennaio 2015, il criterio delle parziarietà non è però suscettibile di estensione alle obbligazioni extracontrattuali derivanti da fatto illecito.Infatti, in materia di responsabilità per fatto illecito l'espressa previsione della solidarietà passiva è contenuta nell'articolo 2055 Codice civile – primo comma – in base al quale se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Ne consegue che, il risarcimento del danno condominiale da cose in custodia (ex articolo 2051 Codice civile) non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex articolo 2055 , comma 1, individuando nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili.

Il ragionamento è stato ripreso dal Tribunale Catania, sezione III del 29 ottobre 2020: «Contrariamente a quanto accade per le altre obbligazioni condominiali, per le quali vige il principio di parziarietà, nel senso che i singoli condòmini rispondono esclusivamente, pro quota, per le obbligazioni derivanti da risarcimento del danno, ex articolo 2051 Codice civile, gli stessi possono essere chiamati a rispondere con l’intero loro patrimonio, trattandosi di obbligazione solidale. Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cose in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità ex articolo 2055 Codice civile, individuati nei singoli condòmini i soggetti solidalmente responsabili».