In tema condominiale, il regolamento contrattuale può prevalere sulle norme del Codice civile
Predisposto dal costruttore o dal proprietario originario dell’edificio, deve essere richiamato negli atti di acquisto
Esistono due tipi di regolamento condominiale, che si differenziano tra loro per la fonte di provenienza: quello assembleare disciplinato dall’articolo 1138 del Codice civile e quello di natura contrattuale che, invece, viene rimesso all’autonomia privata prevista dall’articolo 1322 Codice civile.
Il primo – obbligatorio in presenza di un numero di condòmini superiore a dieci - è volto propriamente a disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino. Non solo: regola anche l’applicazione delle norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione, non potendo trascendere da questi parametri oggettivi, a pena di invalidità. Il secondo, invece, ha come principale funzione quella di vincolare la gestione della proprietà privata, rispetto l’ampiezza che il titolo dominicale attribuirebbe al proprietario e può disciplinare fattispecie che vanno oltre quelle determinate dal Codice civile sul tema condominiale e privatistico (si pensi ai vincoli di destinazione apposti agli immobili ubicati nel fabbricato, laddove non possano assolvere finalità diverse da quelle abitative).
Il regolamento contrattuale (detto anche esterno) è, in genere, predisposto dal costruttore e/o dall’unico originario proprietario dell’edificio e deve essere espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto tramite anche nota di trascrizione (Cassazione, 2933/1959). Accanto a tale fattispecie, rientra in questa categoria anche l’ipotesi di regolamento approvato dall’assemblea condominiale in seduta plenaria, con l’unanimità dei partecipanti al condominio, nessuno escluso.
