Integra un uso illegittimo del bene comune la condotta che impone una servitù sul fondo di tutti

Il Tribunale di Alessandria, con la sentenza 379 depositata il 2 maggio 2022, ha avuto modo di occuparsi del pari uso del bene comune e dell'ipotesi di illegittimità dell'apposizione di beni su parti comuni.

I fatti
Con atto di citazione, due comproprietari di un immobile chiedevano l'accertamento del posizionamento da parte della convenuta, di due staccionate e di un cavo elettrico interrato nel cortile comune, con conseguente condanna alla rimozione. Secondo la ricostruzione degli attori, la convenuta, proprietaria di altra unità immobiliare, aveva posizionato due staccionate : una recingendo ad uso esclusivo la parte della corte antistante la propria proprietà, l'altra impedendo il passaggio su una porzione di corte.

La convenuta, inoltre, «aveva anche fatto interrare un cavo elettrico, costituendo di fatto una servitù di elettrodotto sulla proprietà comune». Ma v'è di più. Una delle attrici rappresentava di essere titolare di diritto di passaggio pedonale e carraio sul mappale interessato, chiedendo l'accertamento nei confronti della convenuta di tale servitù.Quanto alla domanda di rimozione delle staccionate e del cavo elettrico, la convenuta esponeva che le staccionate erano state rimosse in ottemperanza ad un ordinanza sindacale. Contestava, comunque, che le stesse impedissero il passaggio o un pari uso del bene comune in quanto non impedivano la funzione primaria del cortile: quella di dare luce e aria alle unità immobiliari che vi si affacciano.

La rimozione dell’ostacolo al godimento comune
Inoltre, rappresentava che la staccionata dinanzi alla propria proprietà aveva lo scopo di impedire che si parcheggiassero delle autovetture.All'ultima udienza (precisazione delle conclusioni) le parti, su richiesta del giudice, confermavano l'avvenuta rimozione di entrambe le staccionate, con collocazione di vasi al posto delle stesse. Con ciò, pertanto, era venuto meno l'interesse di parte attrice ad ottenere un provvedimento che ne ordini la rimozione.Veniva, tuttavia, appurato che «le staccionate, come è emerso dalle fotografie prodotte e dalle deposizioni dei testimoni, delimitavano parte del cortile comune con ciò rendendolo ad uso esclusivo della convenuta ed impedendone quindi il pari uso ai comproprietari ex articolo 1102 Codice civile».

Sul punto la giurisprudenza ha ritenuto che «il rispetto del pari uso è garantito proprio dalla rimozione di recinzioni che suddividono l'area comune».In tema di condominio, il potere del singolo condomino di servirsi della cosa comune incontra un duplice limite, consistente, l’uno, nel «rispetto della destinazione del bene comune», che non può essere alterata dal singolo partecipante alla comunione e l’altro, nel «divieto di frapporre impedimenti agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Il passaggio di un cavo elettrico è costituzione di una servitù
Pertanto, non è illegittima la piantagione di essenze arboree e floreali nel cortile comune, essendo immune da vizi logici e giuridici il giudizio di fatto del giudice di merito della sua compatibilità con la destinazione dell’area pertinenziale comune e del rispetto del pari uso di tutti i condòmini assicurato con la rimozione delle recinzioni con le quali era stata suddivisa l’area comune (Cassazione 3188/2011).Quanto alla domanda relativa alla rimozione del cavo elettrico, preso atto che la presenza del cavo elettrico interrato nel cortile non era contestata, la giurisprudenza ha affermato che «qualora non sussista una servitù l'opera realizzata va rimossa».

Di conseguenza, per il Tribunale di Alessandria, non risultando validamente costituita una servitù di elettrodotto su di un fondo, l'apposizione del palo di sostegno della linea elettrica era da ritenersi illegittima. Di conseguenza, il palo andava rimosso e, di conseguenza, la convenuta doveva essere tenuta a ripristinare lo stato dei luoghi e risarcire i danni provocati (nel caso di specie a seguito delle verifiche tecniche effettuate dal Ctu si è accertato che sulla particella ove era stato installato il palo, non sussisteva alcuna servitù di elettrodotto). (Corte appello Roma sezione VII 11 maggio 2020 n. 2308).

Necessario il consenso dei comproprietari
Il Tribunale di Alessandria, sul punto, ricorda che «integra un uso illegittimo del bene comune la condotta volta ad imporre una servitù sul fondo comune, senza il consenso di tutti i comproprietari».Ad esempio, i muri perimetrali di un edificio in condominio sono destinati al servizio esclusivo dell’edificio stesso, sicché non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari, per l’utilità di altro immobile di proprietà esclusiva di uno dei condòmini e costituente un’unità distinta rispetto all’edificio comune, in quanto ciò costituirebbe una servitù a carico di detto edificio.

Pertanto, si legge in sentenza, «costituisce uso indebito di cosa comune l’appoggio praticato da un condomino sul muro perimetrale dell’edificio condominiale per realizzare locali di proprietà esclusiva, mettendoli in collegamento con altro suo immobile, in quanto siffatta opera viene ad alterare la destinazione del muro perimetrale». Ai sensi dell'ultima parte dell'articolo 1102 Codice civile «il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

Il rispetto delle duplici limitazioni all’uso esclusivo
La Cassazione, sul punto, ha affermato che «In tema di condominio di edifici, la costruzione da parte di uno dei condòmini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all’interno della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa comune (articolo 1102 Codice civile), se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condòmini di farne uso secondo la sua destinazione , non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio»(Cassazione 7870/2021).