L’affitto e la riduzione del canone per ragioni estetiche

Il locatore che installa tubi a vista per eliminare le infiltrazioni riduce il pregio dell'immobile e con ciò legittimando il conduttore a chiedere la riduzione del canone. La relativa richiesta, di carattere costitutivo, deve essere formulata espressamente. In questi termini si è espresso il Tribunale di Taranto n. 2263 dell'11 settembre 2018. Secondo quest'autorità giudiziaria, i tubi a vista installati dal locatario sono antiestetici.
Nel caso di specie tuttavia, non è stato imposto alcun risarcimento del danno a favore dell'inquilina: essa si è limitata a denunciare l'oggettiva immutazione del bene, fattispecie che non integra di per sé un danno risarcibile; avrebbe invece potuto domandare la riduzione del canone: diritto esercitabile e accoglibile.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Taranto, si era avuta ua rottura della conduttura d'acqua posta nel bagno che aveva causato un vistoso fenomeno infiltrativo patito dall'appartamento sottostante, concesso in locazione, tale da rendere necessari ed urgenti i lavori di riparazione del guasto all'impianto idrico interno. La proprietaria dell'appartamento sceglieva una soluzione più economica e sbrigativa: posizionava delle tubazioni idriche direttamente sul rivestimento in ceramica lungo le pareti verticali del bagno.
L'inquilina, a seguito di questo intervento reclamava l'inadeguatezza dei lavori: le nuove tubazioni “a vista” erano pericolose, creavano intralcio e deturpavano l'immobile.
Agiva quindi contro la proprietaria chiedendo un risarcimento dei danni in ragione del ridotto godimento dell'immobile.
Non domandava invece la riduzione del canone di affitto: la ridotta utilizzazione dell'immobile avrebbe ben legittimato simile istanza
Il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto ove venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
<<…secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore e se conforme ai principi di lealtà e buona fede>> (In tal senso Cassazione civile, Ordinanza n. 13887 del 23/06/2011 - Cass. civ., sez. III, 10 gennaio 2008, n. 261; Appello Bologna 28 luglio 2015).
<<Il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, e dunque l'inadempimento della principale obbligazione posta a suo carico, non può intendersi legittimato dall'eccezione di inadempimento sollevata dalla medesima parte ai sensi del disposto di cui all'art. 1460 c.c., avente fondamento su una riduzione o una diminuzione di godimento del bene, per evento ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale del pagamento del canone, invero, è legittima nella sola ipotesi in cui vi sia sproporzione fra i rispettivi inadempimenti delle parti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, tale che può ritenersi giustificata una sospensione integrale dell'adempimento dell'obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione solo a fronte di una effettiva compromissione totale del godimento del bene locato, ferma restando la necessità di accertare giudizialmente, in seguito alla sospensione dell'adempimento a carico del conduttore, la carenza della prestazione della controparte. In mancanza dell'accertamento predetto, la condotta del conduttore costituisce fatto arbitrario ed illegittimo che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni della parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi, che configura, pertanto, inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ed all'obbligazione principale a suo carico gravante. (Nella specie, stante quanto innanzi, i plurimi inadempimenti contrattuali denunciati dalla conduttrice e, segnatamente, la presenza di ripetuti allagamenti dell'immobile locato, tali da determinare, oltre ad una riduzione di godimento del bene locato, anche danni ai beni in essi contenuti ed all'attività commerciale svolta nell'immobile, non valgono a giustificare la sollevata eccezione di inadempimento, poiché la permanenza della medesima parte nel godimento dell'immobile locato dimostra la sostanziale idoneità del bene all'uso pattuito. Stante la permanenza della prestazione in capo al locatore, la sospensione del pagamento del canoni di locazione non può ritenersi in alcun modo giustificata)>> (Trib. Milano, 6 dicembre 2012, n. 13682)