L’amministratore va tutelato contro le richieste di documenti troppo voluminosi

Il diritto condominiale come il diritto amministrativo: no al decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per la ostensione dei documenti condominiali ai condòmini, senza contemperare le esigenze del detentore. A porre definitiva chiarezza alla questione, valorizzando la posizione dell'amministratore e la complessità degli studi da questi gestiti, ci ha pensato la Corte di appello di Genova con la sentenza 848 del 19 luglio 2022.

I presupposti normativi sul cosiddetto “diritto di ostensione” – termine mutuato dal comma 3 dell'articolo 22 della legge 241 del 1990 -, cioè dell'esibizione e della trasmissione dei documenti condominiali dall'amministratore ai condòmini richiedenti, si rinvengono:
-nell'articolo 1129, comma 2, Codice civile, il quale prevede che contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo, l’amministratore deve indicare il locale ove si trovano i registri di anagrafe, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità, «nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata» ;
-nell'articolo 1129, comma 7 Codice civile, il quale prevede che «ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica» relativa alla tenuta del conto corrente condominiale;
-nell'articolo 1130-bis, comma 1, Codice civile il quale dispone che «I condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione».

La giurisprudenza di legittimità interpreta questi principi mirando a valorizzare un bilanciamento tra, da una parte, le esigenze del professionista amministratore di organizzare la propria attività e, dall'altra parte, le aspettative del singolo condòmino sulla chiarezza e trasparenza che tale adempimento importa nei suoi confronti e, in quelli generali, del condominio. In questi termini è stato riferito che, se è vero che l’articolo 1129, comma 2, Codice civile prevede che l’amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato - previa richiesta, possa prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata -, è anche vero ed apprezzabile la circostanza per cui la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all’amministrazione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza di cui all'articolo 1135 Codice civile (Cassazione 16677/2018).

Si traduce così in un abuso del diritto – rammenta la Corte genovese - la richiesta del condòmino di acquisire un numero sconsiderevole di documenti in un frangente temporale limitato, di difficile esitazione materiale e giuridica per l'amministratore (in punto, viene indicato come precedente quello della sentenza del Tribunale di Roma 14268/2018), pur senza chiedere, in alternativa alla consegna, il diritto di poter visionare il predetto carteggio. Orbene, applicando i superiori principi alla fattispecie trattata, i giudici liguri (nell'ambito di una valutazione inerente la cosiddetta “soccombenza virtuale” intervenuta a seguito dell'occorsa cessazione della materia del contendere) - hanno ritenuta corretta l'opera dell'amministratore di indicare ai condòmini un termine di circa due mesi per esitare la richiesta di acquisizione di copie di un voluminoso carteggio condominiale, collegato ad atti e documenti contabili risalenti negli anni, a fronte delle mail spedite dai condòmini.

In quanto tale, hanno anche ritenuto opportuno confermare la legittimità della revoca del provvedimento monitorio (già intervenuta in primo grado, con il provvedimento impugnato), laddove provvisto delle clausole sulla provvisoria esecutività, che ingiungeva all'amministratore la consegna del carteggio ivi indicato senza dilazione, cioè immediatamente.