L'appaltatore è responsabile dei vizi costruttivi derivanti dalla omissione di indagini geologiche

Poiché la validità del progetto è condizionata dalle caratteristiche geologiche del suolo su cui l'edificio sorgerà, le verifiche dell'appaltatore vanno necessariamente estese anche a tale aspetto per cui risponderà dei vizi e difetti costruttivi derivanti dalla omissione di indagini geologiche sul suolo. È il principio reso dal Tribunale di Sondrio con sentenza 159 del 29 maggio 2023.

È lecito chiedersi se l’impresa appaltatrice sia responsabile per i vizi dell’opera edilizia derivanti dalla omessa indagine geologica sulla idoneità del suolo. Ebbene, l’indagine sulla natura e consistenza del suolo edificatorio rientra propriamente tra i còmpiti dell’appaltatore. Trattasi di indagine implicante attività conoscitiva da svolgersi con l’impiego di particolari mezzi tecnici che all'appaltatore, soggetto obbligato a realizzare l’opera commessagli, spetta assolvere mettendo a disposizione la propria organizzazione.

Tale indagine ricade nella sfera degli obblighi dell’appaltatore in quanto l’esecuzione a regola d’arte di una costruzione dipende dalla adeguatezza del progetto alle caratteristiche geologiche del terreno su cui dovranno essere poste le relative fondazioni. E poiché la validità di un progetto edilizio è condizionata dalla sua rispondenza alle caratteristiche geologiche del suolo su cui l'edificio deve sorgere, il controllo da parte dell’appaltatore va esteso anche a tale aspetto. Ne consegue che risponde per i difetti costruttivi derivanti da vizi e inidoneità del suolo.

Un condominio evocava dinnanzi al Tribunale di Sondrio la società appaltatrice in uno all'amministrazione municipale. Chiedeva che venisse condannata la appaltatrice ad eseguire tutte le opere necessarie per eliminare vizi e difetti costruttivi. In alternativa, la condanna della stessa a rifondere al condominio l'equivalente economico dei costi che quest'ultimo avrebbe dovuto sopportare per rimuovere i vizi e difetti. Chiedeva, altresì, che il Comune venisse dichiarato tenuto ad eseguire opere di consolidamento e manutenzione del versante scosceso e del sentiero pedonale. Rappresentava, inoltre, che l'appaltatrice aveva edificato il complesso residenziale attoreo costituito da diciotto unità abitative. Il plesso si trova in prossimità di un versante contrassegnato da elevata ripidità.

Stante la particolare morfologia dei luoghi, l'appaltatrice aveva costruito su un lato del condominio un muro di contenimento lungo circa ottanta metri con funzione perimetrazione e di sostegno delle aree verdi e pertinenze condominiali. Al disotto di tale muro si trova un passaggio di proprietà comunale costituito da un sentiero caratterizzato da un fondo in calcestruzzo a gradoni e da pavimentazione in pietrame e terra battuta. L'amministratore del condominio aveva commissionato ad un tecnico di rilevare lo stato conservativo della muratura perimetrale.

Avendo constatato lo smottamento dei vialetti condominiali e pozzetti fognari posti al disopra del muro di contenimento, e verificato che il fenomeno andava ricondotto al progressivo cedimento del predetto muro, e che ciò sembrava a sua volta collegato al graduale cedimento del sentiero comunale, l'assemblea deliberava di sollecitare l'appaltatrice (impresa costruttrice per opere condominiali) e il Comune (proprietario del sentiero pubblico) al fine di mettere in sicurezza lo stato dei luoghi, ognuno per le rispettive competenze, mediante lavori di consolidamento dei manufatti.

L'impresa appaltatrice veniva anche invitata a rimuovere ulteriori vizi e difetti costruttivi e, precisamente, ad eliminare l'umidità di risalita all'interno di alcune unità immobiliari ubicate al piano terraneo (vizio connesso alla difettosa esecuzione delle opere di impermeabilizzazione delle fondazioni) nonché alla realizzazione della copertina dei muri del corsello (necessaria per evitare il lento sgretolamento dei muri stessi). L'assemblea deliberava di far precedere l'azione giudiziale dalla perizia di un fiduciario al fine di avere esatta contezza delle cause sulle problematiche rilevate individuando i possibili rimedi e facilitando l'individuazione dei soggetti tenuti ad intervenire nell'àmbito delle rispettive responsabilità.

Il decidente sondriese ha ritenuto le domande attoree meritevoli di accoglimento. Dalla Ctu, peraltro condivisa dal giudicante, è emerso che l'impresa appaltatrice aveva omesso di eseguire le prove e indagini geognostiche. Le stesse avrebbero evidenziato le condizioni stratigrafiche del terreno sul quale poggiano le fondazioni del plesso residenziale. In definitiva, le indagini andavano eseguite dalla appaltatrice sulla scorta delle norme tecniche di fattibilità geologica.La consulenza d'ufficio ha acclarato che l'appaltatrice non ha realizzato le opere a regola d'arte. Al riguardo, ha evidenziato carenze imputabili alla stessa in termini di indagini geognostiche preliminari e scelta delle soluzioni tecniche da applicare al caso specifico. Siffatte carenze hanno inciso in modo significativo sulla evoluzione dei fenomeni di dissesto.

La responsabilità dell’appaltatrice discende dall'articolo 1669 del Codice civile. Su di essa grava l'obbligo di predisporre l'opera commissionata immune da vizi e difformità anche attraverso l'espletamento di indagini sulla natura e consistenza del suolo e sottosuolo per adeguare la costruzione alle caratteristiche geologiche dello stesso. Poiché la validità del progetto di una costruzione edile è condizionata dalle caratteristiche geologiche del suolo su cui essa deve sorgere, il controllo da parte dell'appaltatore va esteso anche a tale aspetto. Consegue che l'appaltatore risponde per i difetti costruttivi derivanti da vizi e inidoneità del suolo.Quanto al Comune, la carenza manutentiva sulle opere pubbliche interessate ha costituito una concausa del dissesto del muro condominiale.

È onere della Pubblica amministrazione realizzare e manutenere opere e beni pubblici in modo da non cagionare danni ai privati. Nel caso di specie, non erano stati manutenuti i muretti di sostegno del sentiero comunale e le scelte tecniche costruttive si sono disvelate inadeguate. Quanto alla convenzione stipulata dal Comune con la appaltatrice (in ragione della quale quest'ultima era tenuta al rifacimento del sentiero comunale con realizzazione di nuovo muro di sostegno), il decidente ha osservato che ciò non esclude la responsabilità dell'ente considerato che avrebbe dovuto vigilare sulla esecuzione dei lavori trattandosi di manufatti insistenti su suolo pubblico.

Il tribunale ha esaminato e rigettato le eccezioni di decadenza e prescrizione dell'azione sollevate dalla appaltatrice. Rileva che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti costruttivi, previsto dall'articolo 1669 del Codice civile a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione casuale dalla imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti. Nella fattispecie, l'atto citatorio era stato notificato entro il decennio di garanzia mentre la conoscenza oggettiva della gravità dei vizi e difetti denunciati era emersa solo con perizia commissionata dal condominio (e comunque nel rispetto dei termini previsti).

Ha altresì osservato che i vizi rilevati incidono sulla durata e solidità dell'opera. La giurisprudenza richiamata dal giudicante ha posto in evidenza che i gravi difetti dell'opera, tali da costituire l'oggetto della garanzia, ricorrono anche qualora non si generano fenomeni che influiscano sulla stabilità costruttiva e consistono in qualsiasi alterazione conseguente alla insoddisfacente realizzazione dell'opera che compromette la conservazione limitando sensibilmente il godimento o riducendo notevolmente il valore.

In definitiva, il Tribunale di Sondrio ha dichiarato che il Comune è tenuto ad eseguire le opere di consolidamento e manutenzione del versante scosceso e del sentiero pedonale ubicati al disotto del muro condominiale mediante l'esecuzione di tutte le opere a ciò necessarie. Ha poi condannato la appaltatrice ad eseguire le opere necessarie per eliminare i vizi e difetti:
a) consolidamento muratura del condominio mediante iniezioni di calcestruzzo in tutte le fughe e inghisaggio di ferri o trefoli per collegare strutturalmente i blocchi di maggiori dimensioni;
b) asportazione gradoni in calcestruzzo e pietra del sentiero pedonale in modo da sottofondare il muro del condominio e ricostruire il percorso pedonale con o senza gradoni legandolo strutturalmente alla muratura adiacente;
c) rifacimento impianto fognario e vialetti condominiali in quanto danneggiati dagli smottamenti subiti dal muro;
d) opere di impermeabilizzazione tese ad eliminare l'umidità di risalita all'interno di alcuni appartamenti situati al piano terraneo;
e) copertura muri del corsello ed esecuzione delle opere necessarie per rimuovere vizi e difetti.