L’assegnazione della casa familiare: aspetti condominiali

Il presente contributo prende spunto dall'ordinanza della Cassazione sezioni Unite del 17 dicembre 2020 numero 28972/2020 (ordinanza interlocutoria numero 31420/2019) che in merito all'evoluzione della disciplina delle cosiddette situazioni reali, ed in particolare del diritto d'uso esclusivo ha confermato che, in forza del principio della tipicità e del numero chiuso dei diritti reali i soggetti privati, non si può incidere sul contenuto dei diritti reali che la legge ha istituito, quindi all'autonomia privata è precluso dare origine a diritti reali atipici anche sul presupposto che diritti reali tipici si caratterizzano per la loro opponibilità ai terzi, secondo la caratteristica cosiddetta della sequela.

Il coniuge assegnatario è un condomino ?
Pertanto, alla luce della suddetta sentenza di legittimità nonché quella di merito Tribunale di Roma sentenza 56/2021 risulta interessante affrontare la natura e la qualificazione giuridica dell'assegnazione della casa familiare ex articolo 337 sexies Codice civile (già articolo 155 quater Codice civile) in relazione alla separazione personale dei coniugi, e quindi ci si chiede se il coniuge, a cui viene assegnata la casa familiare, sia titolare del diritto di abitazione inteso come diritto reale minore e tipico.

Ciò può avere dei riflessi anche in ambito condominiale per capire se il coniuge assegnatario della casa familiare possa essere considerato - al pari dell'usufruttuario - un condomino in virtù dell'assegnazione (laddove l'unità immobiliare in condominio è di proprietà esclusiva dell'altro coniuge), e se lo stesso in forza della norma ex articolo 67) comma 8 disposizioni attuative Codice civile possa essere chiamato in via solidale con il proprietario (nudo proprietario) a rispondere del pagamento delle spese condominiali.

Le differenze con l’usufruttuario
Secondo i principi generali il diritto di abitazione ha le stesse prerogative di godimento dell'usufrutto ma rispetto a quest'ultimo incontra delle limitazioni stante la sua natura di diritto personalissimo, la principale differenza tra il diritto d'uso e di abitazione e l'usufrutto è che l'usufruttuario può cedere ad altri il proprio diritto, può concedere concedere l'ipoteca e può anche dare in locazione le cose che formano oggetto di usufrutto. In sintesi colui che è titolare del diritto di abitazione ex articolo 1021 Codice civile deve essere “trattato” dall'amministratore al pari dell'usufruttuario in quanto la differenza tra i due diritti non ha rilievo in relazione ai rapporti con l'amministratore ed il condominio.

A questo punto l'interrogativo nasce spontaneamente:
a) l'assegnazione della casa familiare attribuisce al coniuge assegnatario un diritto di abitazione ex articolo 1021 Codice civile oppure un diritto atipico di natura personale (equiparabile al comodatario) è titolare di un diritto personale?
b) l'accordo e/o sentenza che disciplina la separazione personale dei coniugi che contempla l'assegnazione della casa familiare risulta opponibile al condominio in relazione all'eventuale accordo - ivi contenuto – che disciplina la ripartizione ed il pagamento delle spese condominiali tra i coniugi?

Senza dimenticare che l'obbligazione condominiale ha natura reale e che in materia condominiale non trova più applicazione il principio dell'apparenza (il cosiddetto condomino apparente - Cassazione 17039/2007).

Il diritto personale di godimento
La teoria preferibile e maggioritaria afferma che il diritto dell'assegnatario della casa familiare, si configura come un atipico diritto personale di godimento, trascrivibile e opponibile a terzi ai sensi dell'articolo 2643 del Codice civile stante la prescrizione normativa (Cassazione 7395/2019 - Cassazione 8361/2011) quindi in capo all'assegnatario non è ravvisabile la titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale anche minore di godimento posto che l'ordinamento non prevede la costituzione di diritti reali in via giudiziale e/o da soggetti privati sull'autonomia negoziale (quest'ultimo principio ribadito dalle sezioni Unite sopracitate).

La ragione dell'assegnazione della casa familiare, malgrado abbia anche riflessi economici, è finalizzata alla esclusiva tutela dei figli e dell'interesse di questi a permanere nell'ambiente domestico/familiare non potendo essere disposta allo scopo di sopperire alle esigenze economiche del coniuge più debole. Infatti, laddove, nell'ipotesi in cui l'unità immobiliare appartenga in proprietà esclusiva ad uno solo dei coniugi e manchino figli in possesso dei requisiti anzidetti, il titolo di proprietà vantato da quest'ultimo preclude ogni eventuale assegnazione dell'immobile all'altro.

Il provvedimento di assegnazione della casa familiare è opponibile, senza trascrizione, per nove anni dalla data dell'emissione (Cassazione sezioni Unite 11096/2002) e oltre i nove se trascritto (Cassazione 20144/2009).

Intese sul riparto spese condominiali
In sede di separazione, i coniugi possono addivenire ad accordi specifici in ordine al riparto di spese ed alla assunzione di oneri/spese condominiali essendo diritti disponibili. Ci si chiede se l'amministratore di condominio dovrà tenere conto del valore/efficacia di tali accordi nei confronti del condominio (soggetto terzo estraneo al giudizio di separazione) in merito al pagamento delle spese condominiali in caso di morosità.

L'accordo di separazione fa stato ed è vincolante solo per i coniugi, non potendosi attribuire alle intese raggiunte per la regolamentazione dei rapporti personali tra gli stessi una qualsivoglia conseguenza nei confronti del condominio (Tribunale di Milano sentenza 464/2019), quindi l'amministratore, in caso di morosità, dovrà agire nei confronti del solo proprietario dell'unità immobiliare (a prescindere dall'assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi) trattandosi di obbligazione propter rem (che grava sul titolare di un diritto reale).

I casi specifici
- Nell'ipotesi di casa in comproprietà indivisa tra i coniugi ed assegnata in sede di separazione ad un coniuge, l'amministratore si dovrà rivolgere ad entrambi gli ex coniugi quali comproprietari (che assumono la veste di condòmini) dell'unità immobiliare per il pagamento delle spese condominio, e trattandosi di comproprietà indivisa vige la solidarietà passiva che tutela il condominio, poi i coniugi regoleranno il loro rapporti economici in base a quanto statuito in sede di separazione.

- Casa in proprietà esclusiva di un coniuge ed assegnata in sede di separazione all'altro coniuge: l'amministratore di condominio dovrà rivolgersi al solo coniuge proprietario dell'unità immobiliare (che assume la veste di condomino) a cui compete l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali maturati, anche di natura ordinaria e straordinaria e per l'intero, facendo salvo, il diritto di regresso verso l'altro coniuge per il recupero delle somme pagate secondo quanto disposto in sede di separazione.

L’assimilazione all’usufrutto
Quanto sopra indicato ha ricadute pratiche diverse se si considera l'opposta teoria (minoritaria) che considera l'assegnazione della casa familiare un diritto reale di abitazione e l'assimilazione di quest'ultimo all'usufrutto (Tribunale di Milano sentenza 843/2018) che comporterebbe l'applicazione dell'ultimo comma dell'articolo 67) disposizioni attuative Codice civile delle disposizioni con conseguente responsabilità solidale del proprietario e dell'assegnatario, a prescindere che si tratti di obbligazioni di ordinaria o straordinaria manutenzione.