L’autoclave condominiale funziona male per l’irrigazione privata

L'impianto di autoclave, dopo la Riforma del Condominio (Legge 11 dicembre 2012 n. 220) rientra tra le parti comuni dell'edificio (1117 c.c.). I lavori di manutenzione delle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 sono sostenuti in proporzione alle quote millesimali di proprietà di tutti i condomini. La relativa deliberazione deve essere approvata ai sensi dell'art. 1136 secondo comma: “con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
Di fronte al mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per la validità della deliberazione, in presenza di una situazione di urgenza, l'amministratore può, nell'ambito dei propri poteri (art. 1135 comma 2 c.c.), assumere l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. Ove questa effettivamente sussista, peraltro, nel caso abbia speso il nome del condominio, l'amministratore dovrà vedersi rimborsato in quanto l'obbligazione assunta è validamente riferibile al condominio (sentenza 2807/2017).
Anche il singolo condomino può intervenire a proprie spese in caso d'urgenza per ripristinare beni condominiali carenti di manutenzione e dai quali potesse derivare pericolo anche per i terzi. Così il singolo condomino può procedere all'esecuzione dei lavori urgenti, senza preventiva autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore, e chiederne poi il rimborso pro quota agli altri condomini dimostrandone il carattere urgente. Il condomino che abbia provveduto autonomamente deve dimostrare, ai sensi dell'articolo 1134 c.c., la necessità di eseguirli senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. civ., sez. 6, ordinanza 19 marzo 2012, n. 4330). Soltanto a tali condizioni il condomino che abbia anticipato spese di carattere urgente ha diritto all'integrale rimborso. Secondo la Cassazione “è urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia”. L'urgenza si verifica per esempio se l'intervento si rende obiettivamente necessario al fine di impedire la verificazione di danni conseguenti al peggioramento dello stato di conservazione del bene da riparare.