Gestione Affitti

L'eccezione di inadempimento sollevata dall’inquilino non sempre giustifica la sospensione del canone

Va provata l’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, visto l'equilibrio complessivo del contratto e l'obbligo di buona fede

di Selene Pascasi

L'inquilino può sollevare l'eccezione di inadempimento sia se venga completamente a mancare la prestazione del proprietario e sia quando per l'inesatto adempimento si riduca il godimento del bene. La sospensione totale o parziale dal pagamento del canone, però, sarà giustificata solo in caso di oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, visto l'equilibrio complessivo del contratto e l'obbligo di comportarsi secondo buona fede. Lo ricorda il Tribunale di Gorizia con sentenza 1177 del 3 marzo 2022.

I fatti di causa

Apre la lite una proprietaria che, lamentato il mancato versamento di diversi canoni, chiede la convalida dello sfratto per morosità. Il conduttore si oppone. Era la donna, contesta, a non aver tenuto l'immobile in buono stato di manutenzione. A provarlo, gli estesi spandimenti di acqua provenienti dagli appartamenti soprastanti, sempre di sua proprietà, che avevano causato muffe e cedimenti di una parte di controsoffitto. Del resto, aggiunge, fin dal principio l'alloggio non era agibile in quanto privo del bidet, nel servizio igienico, e del foro di ventilazione nella cucina. Di qui, la richiesta di bocciarne la pretesa e, anzi, condannarla al ristoro del danno patrimoniale e non. Importo che, in via subordinata, si sarebbe potuto compensare con le somme chieste a titolo di risarcimento.

Il Tribunale, però, accoglie la domanda di risoluzione del contratto locativo per inadempimento del conduttore stante la prova dell'omessa integrale corresponsione delle mensilità. La sospensione dei pagamenti per un così lungo periodo di tempo, spiega, non può dirsi legittima. Infatti, è vero che il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento sia se venga del tutto a mancare la prestazione di controparte e sia se l'inesatto adempimento del locatore provochi la riduzione del godimento del bene, ma è anche vero che la sospensione potrà dirsi giustificata solamente a fronte di un'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, in base al complessivo contrattuale e al dovere di agire secondo buona fede (Cassazione 16918/2019).

Gli esiti dell’eccezione di inadempimento

Si tratta, dunque, di un rimedio temporaneo con effetti sospensivi – ma non liberatori – che può sfociare in tre esiti:
1) se l'inadempimento persiste, si avrà risoluzione del contratto e l'eccipiente viene liberato dalla propria obbligazione;
2) se l'inadempimento di controparte cessa, cade il diritto di autotutela dell'eccipiente che dovrà adempiere;
3) se l'inadempimento di controparte risulti insussistente o inidoneo a giustificare l'eccezione, l'eccipiente dovrà adempiere pena l'azione di risoluzione per inadempimento.

Ebbene, nella vicenda, dall'istruttoria era emersa una condotta dell'uomo contraria a buona fede per non aver consentito alla proprietaria l'accesso all'immobile teso ad effettuare le riparazioni. Circostanza non smentita dal conduttore scudatosi dietro il fatto che i precedenti interventi non erano stati risolutivi e che, comunque, la signora intendeva muoversi con lavori in assoluta economia, con i conduttori presenti in casa (senza dar loro un alloggio alternativo) e senza presentare certificazioni sulle opere da effettuare.

Conclusioni

Tale comportamento, si sottolinea, violava il dovere di tollerare l'esecuzione degli interventi manutentivi urgenti ed il più generale principio di buona fede. Ecco che, conclude il Tribunale di Gorizia, il contratto va risolto per fatto e colpa dell'inquilino con condanna al rilascio ed al saldo degli importi insoluti. Bocciata, infine, anche la richiesta risarcitoria poiché non suffragata dalla prova dei danni subiti.

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