L’indicazione del luogo dell'assemblea e la decisione di nominare un sostituto dell’amministratore

Secondo quanto disposto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, «l'avviso di convocazione (…) deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione». Così recita la norma, come modificata dalla legge 220/2012. Il luogo ove tenersi l'assemblea condominiale è stato, per tutto il tempo caratterizzato dalla pandemia, così come per il periodo post pandemico, al centro di diversi dibattiti in dottrina, al punto da aver reso necessario l'intervento del legislatore che, con la legge 13 ottobre 2020, n. 126, ha introdotto nel nostro ordinamento la possibilità che l'assemblea condominiale si svolgesse in modalità di videoconferenza. Consentire una siffatta modalità di svolgimento dell'assemblea ha «snaturato» o, secondo un altro punto di vista, «sdoganato», il concetto e la definizione di luogo, indicato dall'articolo 66 su richiamato.

Con la sentenza 3916 pubblicata il 02 novembre 2022, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, è intervenuto sul punto. La causa nasceva a seguito dell'impugnativa di una delibera assembleare con cui gli attori lamentavano diversi vizi. Per quanti qui di interesse, tra le eccezioni sollevate dai condòmini, gli stessi lamentavano che «la riunione oggetto di contestazione si fosse tenuta presso il domicilio di un avvocato che sarebbe stato, peraltro, protagonista di un'accanita vicenda giudiziaria contro il marito della istante condomina ed il genero dell'istante condomino, per precedenti gestioni condominiali, sì da impedire loro di partecipare alla riunione assembleare».

Gli attori, inoltre, lamentavano il fatto che l'assemblea avesse deliberato di nominare un «sostituto dell'amministratore», ritenendo una tale decisione giuridicamente non valida. Il Tribunale campano, in particolare, accoglieva la domanda sulla base del fatto che la nomina di un sostituto dell'amministratore, non prevista normativamente, non era stata posta all'ordine del giorno e pertanto su di essa l'assemblea non poteva deliberare, non essendo stati i condòmini messi a conoscenza del punto con preavviso (Cassazione ordinanza 15587/18).Quanto, poi, al luogo in cui si svolse l'assemblea condominiale che aveva portato alla delibera poi impugnata, il giudice ricorda come «la scelta del luogo in cui si dovrà svolgere l'assemblea, non è senza limiti, nel senso che deve essere un luogo che garantisca la partecipazione di tutti i condòmini, oltre al corretto ed ordinato svolgimento della discussione».

Inoltre, il potere di scelta dell'amministratore incontra un duplice limite: anzitutto «il limite territoriale», costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l'edificio in condominio; quindi, un secondo limite, costituito dalla «necessità che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condòmini e l'ordinato svolgimento delle discussioni (Cassazione 14461/1999)».In merito alle possibili conseguenze dovute all'errato luogo di svolgimento dell'assemblea, si segnala la pronuncia dei giudici di Piazza Cavour (Cassazione 22 dicembre 1999, n. 14461), con cui si dichiara “nulla” la delibera adottata se la convocazione non indica il luogo di riunione.