L’inquilino deve risarcire il proprietario solo se i danni all’immobile non dipendono dall’invecchiamento

L'inquilino è tenuto a restituire l'immobile nelle condizioni in cui l'ha ricevuto – che si presumono buone se il contratto non le descriva – salvo il deterioramento o il consumo derivanti dall'uso pattuito, inteso come contrappeso al pagamento del canone locativo. Di conseguenza, solo se quel deterioramento e quel consumo siano superiori al normale invecchiamento del bene locato, scatterà per il conduttore l'obbligo di risarcire i danni al proprietario. Lo puntualizza il Giudice di pace di Campobasso con sentenza numero 930 del 28 febbraio 2022.

A lamentarsi è una proprietaria. L'inquilina, reclama, le aveva restituito l'appartamento in cattivo stato di manutenzione vista la necessità di operare su più fronti: rimozione e riposizionamento del piatto doccia, rifacimento totale della pavimentazione e del rivestimento, sostituzione prese e citofono, ritinteggiatura. Il tutto, per un costo di quasi 4 mila euro. La conduttrice si difende: al momento della riconsegna l'immobile era nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuto tranne l'ordinaria usura. Peraltro, quei danni erano stati denunciati dalla locatrice solo due mesi dopo la restituzione delle chiavi, al fine intuibile di ristrutturare casa senza spendere nulla. Il giudice concorda e boccia la richiesta della proprietaria.

Nella vicenda, spiega, la questione riguardava la configurabilità di un danno da inadempimento contrattuale per deterioramento ritenuto superiore a quello normale da uso del bene. Casi in cui, chi agisce per il ristoro del danno deve provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed allegare semplicemente l'inadempimento di controparte mentre il convenuto deve provare l'adempimento o un fatto impeditivo oppure modificativo.

Nello specifico, per le locazioni, il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta (che si presume buono qualora non descritto) salvo il deterioramento o il consumo per uso conforme al contratto, con conseguente obbligo di risarcire i danni soltanto se, scaduta la locazione, il deterioramento sia superiore a quello derivante da detto uso. Non risponderà, però, del perimento o deterioramento per vetustà. Va pure considerato, tuttavia, che il conduttore deve sia osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'usare la cosa e sia sobbarcarsi la piccola manutenzione. Ma ciò non toglie che il deterioramento o il consumo da uso conforme al contratto restino a carico del locatore commutandosi il diritto di godimento del bene con il versamento del canone.

Ecco perché al proprietario non spettano ristori se l'inadempimento dell'inquilino non gli abbia causato un danno al patrimonio e, comunque, è il locatore che pretenda il risarcimento a dover dimostrare un deterioramento superiore rispetto a quello inevitabilmente legato all'uso normale del bene. Di qui, messo in conto che la locazione era durata anni, che le richieste risarcitorie erano state formulate molto dopo la riconsegna ed escluso l'uso abnorme del bene da parte dell'inquilino, il Giudice di pace di Campobasso boccia la domanda della proprietaria e la condanna a restituire la cauzione alla conduttrice.