L'INTEGRAZIONE DEL CANONE PER LAVORI STRAORDINARI

01 Giugno 2015

La domanda

Devo sottoscrivere un contratto di locazione a cedolare secca. Il proprietario include la clausola di integrazione del canone qualora, nel corso della locazione, vengano eseguite sull’unità o nell’edificio condominiale, sia nelle parti private sia in quelle comuni, opere anche non improrogabili, di conservazione o per evitare danni che ne compromettano l’efficienza in base all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione, ristrutturazione, e rinnovo di impianti: in questi casi, il canone corrisposto verrà integrato con un aumento pari all’interesse legale annuo sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati. L’aumento decorrerà automaticamente dalla data d’ultimazione delle opere senza necessità di preventiva richiesta. Inoltre, specifica che gli interessi sul deposito cauzionale saranno infruttiferi. Vorrei sapere quali sono le leggi vigenti in materia.

L'articolo 3 del Dlgs 23 del 2011 recita: «Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente». La norma vieta l'aggiornamento del canone, che è diverso dalla sua integrazione per eventuali lavori straordinari eseguiti sull'immobile. Una interpretazione letterale della norma consentirebbe quindi di prevedere l'integrazione del canone in presenza dei presupposti contrattuali. Diversa soluzione dovrebbe essere seguita nel caso di un contratto che preveda degli aumenti durante il periodo concordato: in tal caso detti aumenti, anche se predeterminati, potrebbero rivelarsi una modalità surrettizia di aggiornamento risultando così illegittimi e vietati. In ogni caso, dell'integrazione deve dare prova il locatore, lasciando al conduttore la facoltà di verificare le relative fatture e i criteri di ripartizione. Per quanto riguarda, invece, il deposito cauzionale, si deve ricordare che lo stesso è fruttifero ai sensi dell'articolo 11 della legge 392 del 1978 (equo canone) articolo inderogabile tuttora in vigore.

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