La caldaia del privato nel cortile condominiale è un uso eccessivo del bene comune

Con la sentenza 432 pubblicata il 2 maggio 2022, il Tribunale di Lucca si è pronunciato in merito all'impugnativa di delibere assembleari con cui il condominio aveva rigettato la richiesta del singolo condomino di poter posizionare una caldaia a condensazione esterna, nel cortile esterno condominiale in corrispondenza ed a lato del vano contatori già esistente.

Il condomino, per poter eseguire quanto richiesto, doveva altresì collegare la predetta caldaia ad una delle canne fumarie condominiali presenti nel cortile o, in alternativa, a posizionare l'unità esterna dell'impianto di climatizzazione attualmente a servizio del proprio appartamento e allo stato posizionata nel vespaio, nel cortile del fabbricato condominiale ove erano installati i contatori del gas metano. Come detto, il condomino aveva preannunciato interventi sulle cose comuni, chiedendo all'assemblea di esprimersi preventivamente.

Le norme di riferimento
La questione, per il Tribunale toscano, andava inquadrata con riguardo alle seguenti norme, ritenute applicabili al caso di specie : articolo 1102 Codice civile«Uso della cosa comune»; articolo 1117 ter Codice civile «Parti comuni dell'edificio»; articolo 1118 Codice civile «Diritti dei partecipanti sulle cose comuni» ed articolo 1120 Codice civile «Innovazioni».

Per il giudice di Lucca, infatti, le norme applicabili, nel caso trattato in giudizio, erano l'articolo1102, comma 1 Codice civile sull'uso della cosa comune (secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ai partecipanti di farne parimenti uso), l'articolo 1117 ter, per cui le modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti condominiali sono vietate finanche per l'assemblea dei condòmini quando possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o quando alterano il decoro architettonico; l'articolo 1118, comma 1 sui diritti di ciascun condomino sulle parti comuni; l'articolo 1120 per cui sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all’uso o al godimento da parte di un singolo condomino.

I limiti all’uso del bene comune
Il ragionamento del Tribunale di Lucca nasce dal presupposto che l'uso delle parti condominiali per esigenze della singola unità immobiliare (quali l'installazione di un'antenna, di una canna fumaria, di un impianto di climatizzazione) è quindi «possibile a condizione che tale uso non alteri la destinazione d'uso della parte comune, non limiti il pari godimento della cosa comune da parte degli altri condòmini, non alteri il decoro architettonico, non rechi pregiudizio alla sicurezza e stabilità delle parti comuni (ferma restando, ma la questione è estranea alla lite, la necessità che l'intervento non leda i diritti degli altri condòmini sui propri beni o i diritti di terzi)».

La decisione
La causa, previo espletamento di Ctu, ha visto il rigetto dell'impugnativa della delibera assembleare, in quanto la condotta voluta avrebbe comportato il superamento dei limiti imposti. Il giudice rilevava, infatti, che gli interventi proposti dal ricorrente erano «idonei a mutare la destinazione d'uso dell'area condominiale interessata e , soprattutto, ad impedire agli altri condòmini il pari uso della cosa comune». In primo luogo, in quanto l'area a cortile era sino a quel momento destinata al passaggio pedonale e al parcheggio delle biciclette.

Si legge in sentenza, sul punto, che «Se tutti i condòmini collocassero su tale area le caldaie (o altri sistemi di riscaldamento e/o raffrescamento), il cortile perderebbe in tutto o in parte la sua destinazione d'uso». In secondo luogo, per come emergeva dalla Ctu, l'area non era di «dimensioni sufficienti a consentire un pari uso agli altri condòmini». Il ragionamento ostativo è il medesimo : «Se tutti i condòmini che si affacciano sul cortile volessero collocare le loro caldaie sull'area in questione (spostandole dalle proprietà individuali o dal vespaio comune), questa sarebbe insufficiente alla nuova destinazione».Per questi motivi, il Tribunale di Lucca, ha rigettato la domanda attorea.