La colonna idrica condominiale e il danno temuto per deterioramento

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, ha l’obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendone altrimenti ai sensi dell’articolo 2051 Codice civile. E, qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è anche obbligato a rimuovere, in virtù dell’articolo 1172 Codice civile le cause del danno stesso (Cassazione 1500/1987 e Cassazione 1221/2003). È quanto viene sancito dall’ ordinanza del Tribunale di Pavia del 17 settembre 2022.

Nello specifico, alcuni condòmini avevano denunciato il pericolo di un danno temuto all’immobile di proprietà, derivante da infiltrazioni di acqua provenienti dalle condutture idriche condominiali in condizioni deteriori e stato di ammaloramento. Costoro chiedevano, quindi, che fosse ordinato al condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, di eseguire i lavori necessari per eliminare il pericolo di rottura, sostituzione della tubazione della colonna montante dell’acqua passante per i bagni, anche autorizzando l’accesso all’interno delle unità immobiliari poste ai piani sovrastanti per intervenire sulle tubazioni che passano nei singoli appartamenti.

Integrato il contraddittorio ex articolo 102 Codice di procedura civile, erano intervenuti anche i terzi proprietari delle singole unità immobiliari sovrastanti attraversate dalla colonna, i quali contestavano l’ammissibilità e la fondatezza del ricorso per insussistenza dei presupposti richiesti dall’articolo 1172 Codice civile e concluso per il rigetto ovvero, in subordine, per l’adozione dei provvedimenti opportuni limitati a una parte soltanto della tubazione e con costi da ripartire tra i soli condòmini serviti dal tratto interessato.

Il Tribunale di Pavia nella propria decisione ha ribadito che sul piano della legittimazione passiva, la giurisprudenza di legittimità ha più volte affermato che nei giudizi possessori e nunciatori (per denuncia di nuova opera e danno temuto), qualora il ripristino della situazione di fatto anteriore debba essere attuato mediante la demolizione di un’opera appartenente a più comproprietari, l’azione deve essere diretta contro tutti i comproprietari, oltre che contro gli autori dello spoglio o della turbativa. Nell’azione di danno temuto è legittimato passivo, quindi, non solo il titolare del diritto reale, ma anche il possessore e colui che, in ogni caso, abbia la disponibilità del bene da cui si assume che derivi la situazione di pericolo di danno grave e prossimo alla cosa che forma oggetto di diritto o di possesso, in quanto l’obbligo di custodia e di manutenzione sussiste in ragione dell’effettivo potere fisico sulla cosa (Cassazione 5336/2016).

Quando si tratta di parti comuni dell’edificio condominiale o di manufatti strutturalmente o funzionalmente destinati all’uso comune nel cui novero rientrano, a pieno titolo, gli impianti e le colonne idriche condominiali serventi i singoli piani dell’edificio (articolo 1117, comma 1 n. 3 Codice civile) - l’azione di danno temuto, laddove correttamente intesa, si reputa ammissibile anche ove promossa dal comproprietario della cosa nei confronti dell’altro o degli altri contitolari, in quanto il carattere di esclusiva altruità della cosa produttiva di pericolo non può ritenersi una condizione dell’azione ex articolo 1172 Codice civile.

I ricorrenti esponevano inoltre che la condizione in cui versava la colonna idrica condominiale a servizio dell’edificio ingenerasse il timore di un danno grave e prossimo all’immobile in comproprietà. Oltre alle fotografie rappresentative delle condizioni della conduttura, anche due sopralluoghi di tecnici specializzati avevano confermato le condizioni di grave deterioramento delle tubazioni. Nonostante ciò, e nonostante il preventivo per i lavori di sostituzione non fosse particolarmente oneroso l’assemblea non aveva deliberato i lavori e insisteva nel proporre un intervento limitato alle tubazioni interessate dalle perdite.La situazione di precarietà della conduttura idrica condominiale confermava la situazione denunciata dai ricorrenti.

In particolare per il pericolo di danno derivante dallo stato deteriore in cui obiettivamente versa la cosa comune che, oltre alla ruggine tra le giunture per accumulo di condensa (dovuta dalla inidoneità della copertura isolante, in stato precario e degradato), nei punti di collegamento ad ogni piano tra il tubo e il manicotto a T vede incomprensibilmente realizzata una eccessiva filettatura della tubazione verticale; per la gravità del pericolo di danno, che aveva già dato segni di percolamento nell’abitazione dei ricorrenti; per la prossimità del pericolo sovrastante la cosa, essendo pacifico che la colonna interessata parte dai box del piano interrato e serve il piano rialzato dei ricorrenti, nonché i tre edifici sovrastanti di proprietà dei litisconsorti intervenuti; per il timore del pericolo di danno, che non deve individuarsi in un danno certo, effettivo o già verificatosi, ben potendo consistere anche nel ragionevole pericolo che esso si verifichi (Cassazione 10282/2004).

Sulla base di queste motivazioni il Tribunale ha ordinato al condominio, in persona dell’amministratore, ed anche agli altri intervenuti di eseguire a regola d’arte e/o non ostacolare e/o impedire in alcun modo gli interventi sull’intera colonna di adduzione idrica condominiale e sulle diramazioni interessanti ciascuna unità immobiliare, con costi e spese da ripartire secondo i criteri di legge, salvo diversa previsione del regolamento condominiale.