La criticità degli accordi di pagamento degli oneri condominiali tra contratto preliminare e compravendita

Un condòmino ha impugnato la sentenza di rigetto di opposizione a un decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio, esponendo di aver stipulato un contratto preliminare avente a oggetto un’unità immobiliare in forza del quale il promissario acquirente era stato immesso nel possesso del bene immobile e si era impegnato a pagare le spese condominiali. Il Tribunale di Como, con sentenza 894/2022 , ha accolto l’appello.

Nonostante l’impegno del futuro acquirente, questi si sarebbe più volte reso inadempiente, omettendo i versamenti, quindi il ricorrente aveva formulato domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare imputabile alla controparte. Successivamente aveva ricevuto la notifica di un decreto ingiuntivo perché il condominio, a seguito di richiesta del promissario acquirente, aveva restituito l’importo da questo versato, stante il mancato perfezionamento della compravendita. Mediante il pagamento effettuato dal promissario acquirente si sarebbe estinta l’obbligazione e dunque il condòmino non avrebbe potuto pretenderne l’adempimento da parte del proprietario dell’immobile.

Il condominio affermava di aver ottenuto il decreto ingiuntivo nei confronti dell’unico soggetto legittimato passivo, ossia il proprietario dell’unità immobiliare e di aver accettato il pagamento dell’importo da parte del terzo sulla base dell’accordo raggiunto tra quest’ultimo e il promissario venditore, pagamento che risultava sottoposto alla condizione risolutiva dell’effettivo trasferimento di proprietà dell’unità immobiliare. Aggiungeva di aver successivamente restituito l’importo versato al terzo, a seguito della sua richiesta, per l’avveramento della condizione risolutiva posta dalle parti ai sensi dell’articolo 1353 del Codice civile e di avere legittimamente provveduto alla notifica del decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario.

Per l’appellante, il giudice di primo grado aveva errato nel non ritenere estinta l’obbligazione, poiché in un momento precedente alla notifica del decreto era pacificamente intervenuto il pagamento delle somme ingiunte da parte del promissario acquirente. Errato era stato anche qualificare il rapporto come accollo e ritenere che si sarebbe risolto per avveramento della condizione risolutiva. Al contrario, sarebbe stato qualificabile quale adempimento di terzo ai sensi dell’articolo 1180 del Codice civile, ovvero come delegazione di pagamento e in entrambi i casi avrebbe impedito al terzo di chiedere la restituzione di quanto versato, potendo al più esperire un’azione di ripetizione dell’indebito.

Inoltre, non vi era una condizione risolutiva, perché né all’interno dell’accordo, né nella quietanza liberatoria rilasciata era mai stato fatto riferimento a una condizione. Infine, sarebbe stato errato ritenere esistente e attendibile, sulla base della raccomandata a mani rilasciata al condominio, un accordo tra il promissario acquirente e il creditore secondo il quale, in caso di mancata stipula del contratto di compravendita, le spese condominiali avrebbero dovuto essere restituite a quest’ultimo e richieste al precedente proprietario.

Risultava pacifico il decreto ingiuntivo, stante il mancato pagamento delle spese condominiali maturate relative all’immobile di sua proprietà. Risultava poi che, successivamente, il promissario venditore avesse autorizzato il compratore a saldare per conto e nel suo interesse anche un’altra quota per spese condominiali che avrebbe estinto il debito e precisando che al rogito sarebbe stata dedotta tale cifra. Successivamente il condominio aveva poi rilasciato una quietanza con cui si certificava che il promissario venditore aveva versato, tramite bonifico effettuato dal terzo, le rate delle spese condominiali oltre al versamento delle spese legali conseguenti al decreto ingiuntivo.

Infine, risultava che, a seguito della richiesta avanzata dal promissario acquirente, il condominio avesse provveduto alla restituzione dell’importo da questo versato e alla notifica del decreto ingiuntivo oggetto di opposizione, legittimando tale condotta in forza della raccomandata trasmessa al condominio secondo cui il pagamento veniva effettuato, in forza di accordi intercorsi, condizionatamente all’effettuazione del rogito e che, in difetto di conclusione del contratto di vendita, le spese sarebbero state restituite al terzo, rimanendo le stesse imputabili al venditore.

Il rapporto instauratosi tra il debitore proprietario e il terzo risulta riconducibile nella delegazione di pagamento ai sensi dell’articolo 1269 del Codice civile. Quest’istituto negoziale si configura quando, come nel caso di specie, il debitore delegante conferisca l’incarico a un altro soggetto, terzo delegato, di adempiere la propria obbligazione nei confronti del creditore delegatario. Tale operazione è composta da due elementi, il rapporto di provvista tra delegante e delegato e il rapporto di valuta sussistente tra delegante e delegatario. Si definisce titolata quando, come nel caso di specie, il delegato esterni al delegatario che il pagamento rappresenta atto di esecuzione dell’incarico ricevuto dal delegante, permettendo così al delegato di opporre al delegatario le eccezioni che avrebbe potuto opporre al delegante, ossia le eccezioni relative al rapporto di provvista. Il rapporto di provvista costituito tra i promissari trovava il proprio fondamento sia nel contratto preliminare stipulato tra le parti sia nelle comunicazioni successivamente intercorse.

Risultava che il terzo si era obbligato a pagare gli oneri condominiali per spese ordinarie e straordinarie e dall’altro che fosse stato autorizzato a versare per conto del proprietario la complessiva somma, dovuta a seguito dell’emissione del decreto ingiuntivo. Tuttavia, né nel contratto preliminare, né negli accordi raggiunti emergeva che il pagamento eseguito da quest’ultimo in favore del condominio fosse sottoposto alla condizione risolutiva della stipula del rogito notarile. Del resto, il riferimento alla stipula del rogito notarile aveva soltanto lo scopo di indicare il rapporto di provvista, ovvero di chiarire come sarebbe stato imputato il pagamento effettuato dal terzo in favore del condominio nei rapporti interni intercorrenti tra il terzo e il debitore originario. Inoltre, il terzo delegato aveva chiesto e ottenuto la ripetizione della somma versata a favore del condominio non facendo valere un’eccezione relativa al rapporto di provvista, opponibile al delegatario, ma rappresentando che l’efficacia di tale accordo sarebbe stata sottoposta a una condizione risolutiva della cui esistenza tuttavia non era stata fornita alcuna prova.

Alcun valore poteva infatti assumere nei confronti del proprietario il contenuto della raccomandata a mani rilasciata dal terzo al condominio ma non sottoscritta dal proprietario, nella quale si rappresentava che il pagamento effettuato dal terzo era condizionato all’effettuazione del rogito entro un termine essenziale. Dunque, mediante il pagamento il promissario acquirente, delegato dal promissario venditore, aveva estinto l’obbligazione sorta in virtù del decreto ingiuntivo e ogni ulteriore rapporto intercorso tra il terzo delegato e il delegatario non risultava opponibile al debitore delegante né poteva legittimare la condotta del condominio, che aveva restituito l’importo ricevuto e ne aveva nuovamente richiesto il pagamento al promissario venditore.

L’appello è stato quindi accolto perché il terzo aveva effettuato il pagamento dell’importo di cui al decreto ingiuntivo in epoca precedente alla notifica dello stesso al condòmino e nel giudizio non era stata fornita la prova che l’accordo tra il delegante e il delegato fosse sottoposto alla condizione risolutiva della stipula del contratto di compravendita.