La differenza tra l’assemblea del condominio e quella della comunione

Il condominio è una comunione forzosa. Il funzionamento dell'assemblea riposa però su regole differenti e assai distanti, visto il legame diverso che connette la contitolarità del diritto in questione. La Cassazione – con la sentenza 2299 del 26 gennaio 2022 - detta un principio inedito quanto rilevante sul tema, destinato a governare come una bussola l'approccio sul tema, quale quello per cui: «le deliberazioni adottate dall’assemblea dei comunisti di beni immobili pro indiviso non possono esser impugnate deducendo vizio d’eccesso di potere assembleare o conflitto d’interesse ma esclusivamente per le ragioni prescritte ex articolo 1109Codice civile».

I fatti
Una comunista – per come definiti i comproprietari della stessa unità immobiliare – impugnava la delibera del consesso perché ne lamentava un eccesso di potere nella misura in cui disponeva la rinnovazione della locazione a un canone inferiore a quello di mercato, in ciò rilevando un pregiudizio economico personale tangibile. Rilevava anche la presenza di un conflitto di interesse presente negli altri comunisti, in ragione del fatto che costoro erano soci della stessa società che aveva condotto in locazione l'immobile di cui trattasi.La questione perviene sotto le scure degli ermellini, che, seppure confermino l'inammissibilità dell'azione di gravame, esaminano il contesto giuridico di riferimento per tracciare definitivamente la differenza tra le due assemblee, ovvero per comprendere la portata dell'azione di impugnazione dei deliberati in capo ai diversi “aventi diritto” in questione.

L’eccesso di potere assembleare non può rilevarsi in condominio
In ciò rilevano che la questione dell’ eccesso di potere assembleare non può in radice porsi tra le due fattispecie assembleari, stante l’ontologica diversità delle situazioni afferenti la comunione del diritto reale di proprietà su un bene immobile ed il condominio negli edifici. Difatti come reso evidente dalla disciplina codicistica in materia – così riporta testualmente il provvedimento in commento, al fine di giustificare il superiore assunto - il condominio negli edifici si configura come ente di gestione governato da amministratore ed assemblea dei condòmini (ciascun organo secondo le proprie attribuzioni individuate dalla legge) posto che la comunione delle parti comuni dell’edificio si pone siccome contitolarità necessaria, in quanto dipendente dalla titolarità dell’ente in signoria esclusiva.

Ed in tale prospettiva appare coerente il ricorso a figure proprie del governo delle persone giuridiche, specie le società commerciali, in relazione alle quali è disciplinato l’istituto del conflitto d’interessi e dell’eccesso di potere assembleare, situazione questa configurata come limite al controllo di legittimità sulla volontà espressa da enti collettivi (in punto è stata richiamata la Cassazione 4216/14).

Nella comunione delibera nulla solo per pregiudizio oggettivo
Ora, andando più in dettaglio tra la normativa prevista in tema condominiale (sono stati richiamati gli articoli 119 e 1136 Codice civile) e quella riportata nella comunione ordinaria (articoli 1105, 1108 e 1109 Codice civile) si coglie come i limiti apposti alle decisioni dei due organi collegiali siano affatto differenti, tanto da riferire che la violazione degli interessi – come elemento di pregiudizio di una deliberazione – nella comunione non può giammai riferirsi alla sfera individuale del comunista (pregiudizio soggettivo) quanto a quella complessiva della comunione (pregiudizio oggettivo).

Dirimente l’indivisibilità
Sotto un altro e diverso profilo, l'elemento della indivisibilità è quello che più specificatamente marca la differenza tra le due fattispecie in considerazione. Nella comunione di diritti reali su immobili, in effetti, non concorrendo una situazione di coesistenza nel medesimo bene di enti in signoria esclusiva e beni comuni, posto che l’intero bene è in comproprietà pro indiviso in capo a tutti i titolari del diritto di proprietà secondo quote, è sempre consentito senza impedimento alcuno al comunista - sfavor legislativo verso lo stato di comunione - chiedere la divisione del bene comune a norma dell'articolo 1111 Codice civile ovvero anche solo lo stralcio della sua quota così porre fine allo stato di comunione (in punto è stata richiamata Cassazione 707/1962).Di conseguenza gli istituti elaborati dalla giurisprudenza in tema di controllo di legittimità sul merito delle deliberazioni dell’assemblea dei condòmini non possono assumere rilevanza in tema di assemblea dei comunisti.