Gestione Affitti

La disdetta del contratto d’affitto può provenire anche da un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile

Il locatore è tenuto a incaricare il suo sostituto anche solo verbalmente e il conduttore deve ricevere l’avviso in tempo utile

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di Selene Pascasi

Per impedire il rinnovo tacito della locazione alla data di scadenza, la disdetta – da inviare al conduttore necessariamente con raccomandata – può provenire anche da un soggetto diverso rispetto al locatore, purché da questi incaricato anche solo verbalmente. Del resto, l’onere di avvisare l’inquilino con un atto recettizio è previsto unicamente per garantirgli una tempestiva conoscenza dell’intenzione del proprietario di riavere la disponibilità del bene. Lo puntualizza il Tribunale di Roma con la sentenza 15486/2022 .

I fatti di causa

A intimare la licenza per finita locazione a uso abitativo di un immobile, è un ente in persona del vicepresidente. La durata del contratto, spiega, veniva concordata in quattro anni e, in prossimità della scadenza, ne era stata comunicata ai conduttori la disdetta con raccomandata. Di qui, la richiesta al Tribunale di convalidare la licenza per finita locazione e, a fronte di opposizione, emettere ordinanza di rilascio. Opposizione proposta: gli intimati eccepiscono l’inefficacia e l’invalidità delle disdette poiché sottoscritte da soggetti non identificati dei quali non potevano verificare i poteri di firma e di spendita del nome del firmatario. Motivo per cui, a loro avviso, il contratto doveva intendersi rinnovato per ulteriori quattro anni. Contestano, poi, l’assenza di poteri a rilasciare la procura alle liti da parte del vicepresidente dell’ente, ministro consigliere di ambasciata presso la Santa Sede, e le serie carenze strutturali e gestionali dell’immobile che incidevano sul suo godimento.

Disdetta legittima anche se non arriva dal proprietario

Il Tribunale, superata la questione della procura per avvenuta produzione di altra e più generale procura, accoglie la domanda di accertamento della scadenza e cessazione del contratto. Il proprietario, chiarisce, aveva provato di aver comunicato tramite raccomandata ai conduttori la tempestiva disdetta del contratto per la seconda scadenza. Volontà di non rinnovarlo ribadita con successiva raccomandata, anch’essa ricevuta. Evidenze documentali, che paralizzavano le eccezioni degli inquilini e legittimavano la pretesa di rilascio del bene.

Nel sostenerlo, il giudice ricorda che la disdetta della locazione comunicata a fini di diniego del rinnovo tacito alla scadenza del rapporto, deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della raccomandata, ma non deve anche obbligatoriamente provenire dal locatore che può a tal fine incaricare un mandatario. E può farlo anche in forma verbale visto che l’onere di avvisare il conduttore con raccomandata è sancito, stante la natura recettizia dell'atto, soltanto per garantirgli la tempestiva conoscenza dell’intenzione di controparte. Ancora, la disdetta del contratto di locazione che provenga da un falso procuratore del locatore può essere da questi ratificata con effetto retroattivo nei confronti del conduttore.

Il verdetto del Tribunale

In sintesi, per l’operatività della disdetta e per la legittimazione processuale del falso procuratore, non rileverà che la ratifica sia intervenuta dopo la scadenza del termine per la comunicazione e dopo l’inizio del giudizio di rilascio. A ogni modo, pure l’intimazione di sfratto o di licenza può contenere la disdetta, potendo da essa trarsi l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. E, nella fattispecie, l’atto di intimazione di licenza di sfratto veniva notificato ai convenuti in data utile. Ecco che, non ostacolando all’accoglimento della domanda principale, il rilievo circa la ridotta godibilità del bene per vizi dell’immobile, il Tribunale di Roma dichiara cessato il rapporto di locazione e conferma l’ordinanza di rilascio.

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