La manutenzione dei pluviali nelle terrazze e nei lastrici solari di proprietà esclusiva è a carico dei beneficiari

In tema di condominio, le gronde, i doccioni e i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune, ricadano tra i beni di cui all’articolo 1117 del Codice civile, senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione, in termini assoluti, il regime sulle spese stabilito dall’articolo 1126 del Codice civile, il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso. Il principio è stato appena stabilito del Tribunale di Milano nell'ordinanza del 18 luglio 2022, pur richiamando un vecchio arresto giurisprudenziale (Cassazione, numero 27154/2014).

Per quanto riguarda la configurazione strutturale dell'edificio condominiale, viene ricordato, invece, che, in tema di riparto delle spese relative ai beni comuni di cui all'articolo 1117 del Codice civile, trova altresì applicazione la disposizione di cui all'articolo 1123, comma 3, del Codice civile, a mente del quale «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».

Ciò posto, nella fattispecie trattata, il giudice meneghino - valutando la descrizione della copertura, esaminando le fotografie e la planimetria - aveva appurato che la gronda o grondaia di cui si discuteva nella controversia cautelare era di pertinenza del terrazzo di proprietà dei condòmini resistenti, il quale però aveva funzione di lastrico solare ovvero di copertura del solo appartamento posto al piano terreno sottostante, di proprietà del ricorrente. Da tanto, il predetto decidente ricava concettualmente che la funzione di raccolta e deflusso delle acque piovane di detta grondaia era svolta esclusivamente con riferimento a tale “parte comune” (lastrico solare), rispetto a cui era asservita, onde gli unici condòmini che potevano da essa trarre utilità erano i predetti contraddittori e non il condominio tout court.

In altri termini, dalla citata configurazione strutturale il giudice milanese estrapola le conseguenze giuridiche con precipuo riferimento ai criteri di riparto delle spese complessive di manutenzione del lastrico solare e di quanto è ad esso accessorio (vedasi anche le gronde anzidette), affermando – segnatamente - che gli oneri di manutenzione e ripristino vadano ripartiti esclusivamente tra gli stessi condòmini del condominio parziale, per la gronda secondo il criterio di cui all'articolo 1123, comma 3, del Codice civile e per il lastrico solare secondo il criterio di cui all'articolo 1126 del Codice civile.

Per mera completezza argomentativa, va detto però che tale ultimo assunto non sia pacifico in giurisprudenza, atteso che, a far data dal 2017, è sorto un orientamento in giurisprudenza di legittimità, il quale riferisce che, con riguardo ai lastrici solari a copertura di un solo immobile, le spese per la manutenzione delle stesse vanno in genere ripartite ricorrendo alla fattispecie di cui all'articolo 1125 del Codice civile (vedi Cassazione, numero 21337/2017). A tal riguardo, è stato argomentato che, anche nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell'articolo 1126 e non dell'articolo 1125 del Codice civile, si finisce per porre a carico dell'unico condòmino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza.

In questo modo, si vanificherebbe la stessa ratio dell'articolo 1126 del Codice civile. Tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo all’utilitas ricavabile dal bene ulteriore rispetto a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non solo a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diurno calpestio sullo stesso e/o al mero sfruttamento dello stesso anche per il deflusso delle acque, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condòmini ai quali il lastrico serve da copertura una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, la giurisprudenza di legittimità ritiene plausibile un'applicazione analogica dell'articolo 1125 del Codice civile, in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res.