La modifica della facciata con nuovi interventi sui balconi è soggetta a delibera unanime

Alcuni condomini chiedevano la condanna di altro partecipante alla demolizione dei manufatti realizzati nella propria unità immobiliare, ricompresa nello stabile condominiale, che – a loro dire -avevano apportato illegittime modifiche alle parti comuni e, in particolare, all'estetica del fabbricato; chiedevano, inoltre, l'accertamento del comportamento negligente dell'amministratore, il quale avrebbe omesso di attivarsi per la tutela del bene comune in relazione agli interventi eseguiti; quest'ultimo negava ogni addebito di inerzia o negligenza, concludendo per il rigetto della domanda nei suoi confronti, mentre il convenuto si costituiva affermando il proprio diritto all'esecuzione delle opere in contestazione, senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale.

La decisione di primo grado e la conferma in secondo
In esito al giudizio, espletata una consulenza tecnica d'ufficio, la sentenza aveva condannato il convenuto alla rimessione in pristino, a sua cura e spese, delle facciate condominiali in corrispondenza dell'unità immobiliare di sua proprietà, ricompresa nel condominio; la recente sentenza della Corte di appello di Milano 1782/2020 ha confermato la prima decisione sulla base delle considerazioni che seguono.

La consulenza tecnica in primo grado
La perizia aveva escluso che le opere eseguite avessero comportato un'alterazione estetica negativa in danno della facciata dello stabile; le opere in contestazione, infatti, non avevano creato limitazioni o impedimenti alle parti comuni e non avevano apportato una significativa modifica/alterazione dell'estetica del fabbricato in base ai generali canoni posti dall'articolo 1120, ultimo comma, Codice civile, a tutela della stabilità dell'edificio e del decoro architettonico.

Peraltro, nel caso di specie, il regolamento condominiale di origine contrattuale, nel disciplinare i limiti agli atti di disposizione sulle cose proprie dei singoli condomini, vietava di occupare anche temporaneamente i locali e gli altri spazi sia di uso che di proprietà comune, con oggetti e materiali mobili di qualsiasi specie, erigere costruzioni di qualsiasi genere anche se di carattere provvisorio sia nei locali o spazi di uso comune che sui poggioli, formarvi truogoli o tenere vasi di grande capacità, depositarvi materiali o altro che impedisca la libera visuale ed in genere eseguire opere che possano compromettere la stabilità o alterare l'estetica del fabbricato o comunque arrecare danni.

Questi divieti costituiscono, in ambito condominiale, limitazioni al diritto di proprietà dei singoli, anche configurate dalla giurisprudenza consolidata come servitù reciproche: del resto, il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cassazione 4439/1996; Cassazione 49/1992, Cassazione 4781/1983).

Le violazioni riscontrate
Nel caso di specie, indipendentemente dalla eventuale lesione del decoro architettonico, le opere realizzate dal convenuto avevano indubbiamente violato due espressi divieti regolamentari: quello di erigere costruzioni sui poggioli e quello di alterare l'estetica del fabbricato; riguardo al primo divieto, la violazione era ravvisabile, sul prospetto che si affaccia verso il giardino, nel tamponamento della loggia corrispondente alla proprietà, la quale era caratterizzata dalla presenza di un balcone con balaustra metallica e, sul prospetto lato nord, nella chiusura della loggia in corrispondenza dell'appartamento del convenuto con una muratura in aggetto rispetto al filo facciata.

Per completezza, si sottolinea che il termine “poggiolo”, utilizzato nel regolamento condominiale, è sinonimo di “balcone” o “terrazzino”; le opere in esame, avevano quindi, sostanzialmente costruito sui balconi pareti, di tamponamento o di chiusura, che prima non esistevano; già tale violazione sarebbe stata sufficiente al fine della condanna alla rimessione in pristino; in ogni caso, era stata accertata anche l'ulteriore violazione, in particolare, con riferimento al secondo divieto.

Sebbene, come si è detto, le modifiche architettoniche non avessero leso il decoro dell'edificio, è per contro indubbio che avessero però alterato, cioè, modificato l'aspetto architettonico originario; aspetto che il regolamento intendeva tutelare, indipendentemente dal risultato degli interventi, fossero anche migliorativi dal punto di vista estetico.

Il regolamento di natura contrattuale
Infatti le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare o integrare la disciplina legale, consentendo all'autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà.

Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'articolo 1120 Codice civile, estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (Cassazione 1748/2013).

I motivi d'appello
Per l'appellante, il primo giudice aveva reso una lettura del regolamento condominiale errata, con riguardo alla ritenuta violazione dell'estetica del fabbricato, limitandosi ad un'analisi meramente grammaticale di una singola riga del regolamento condominiale (divieto di costruire sopra poggioli), senza contestualizzarla e senza ricercare la ragione di tale supposto divieto e trascurando di considerare che i lavori in parola sono stati eseguiti su logge, non su poggioli.

Il Tribunale non aveva tenuto in adeguato conto anche il fatto che la modifica introdotta coi lavori, oltre che limitatissima, non ha alcun rilievo sulla facciata esterna, dato che non viene interrotto alcun ritmo o violata alcuna armonia, né figura interrotta alcuna armonica ripetizione di forme. Invero, però, risultava chiaramente dalla relazione del Ctu che le opere realizzate dall'appellante presso il proprio appartamento, avevano interessato anche le facciate condominiali ubicate ad est e a nord, in particolare, l'appellante aveva di fatto eliminato il balcone, portando la muratura a filo della facciata.

Parimenti, il prospetto sul lato nord era stato modificato chiudendo la loggia con una muratura in aggetto rispetto al filo facciata, che risultava coincidente con lo sbalzo del balcone precedentemente esistente, conservando, peraltro, l'allineamento del serramento. Secondo il Ctu, peraltro, nonostante fossero state realizzate delle opere sui prospetti degli edifici, le stesse non avevano apportato una significativa modifica/alterazione dell'estetica del fabbricato.

La conferma della decisione
Sul tema, la Corte d'appello ha richiamato e confermato l'orientamento della Cassazione nella sentenza 1748/2013 citata; il disposto dell'articolo 29, lettera b) del regolamento condominiale contrattuale vietava, infatti, ai condomini di eseguire opere che potessero compromettere la stabilità o alterare l'estetica del fabbricato o comunque arrecare danni.

Diversamente dal concetto di stabilità dell'edificio, che implica valutazioni di tipo tecnico, o dalla nozione di danno, per cui, oltre la tecnica costruttiva, soccorre anche la ricca casistica giurisprudenziale, l'alterazione ivi prevista è, semplicemente –in mancanza di margini di tolleranza, affidati al previo consenso dell'assemblea, che descrivano limiti e criteri per le modifiche che possano essere previamente autorizzate –qualsiasi mutamento d'aspetto della facciata del fabbricato, a prescindere da ogni valutazione di merito circa il tipo di mutamento introdotto, anche se limitatissimo, sicché per la modifica occorre l'unanimità, espressa per iscritto –qui, tuttavia, mancante.

Né vi era da dubitare che l'unico strumento interpretativo disponibile –non risultando allegati adeguati elementi probatori a sostegno della sussistenza di ulteriori ed esterni indici rivelatori della volontà dei contraenti, che permettano di desumere altrove la volontà del condomini (come insegna la sentenza della Cassazione 25840/2014) – era la lettera del testo regolamentare, peraltro di chiaro ed univoco significato, idonea, perciò, a rivelare la volontà dei condomini.

Alterazione certa
E non è dubbio che l'appellante abbia realizzato un mutamento delle linee della facciata, come risulta in tutta evidenza dalla documentazione fotografica riprodotta nell'elaborato peritale, laddove è modificato l'effetto di vuoto/pieno della facciata, descritto dalle rientranze dei balconi, esistenti prima della modifica in contestazione.

Sotto altro aspetto, inoltre, il regolamento condominiale risultava essere stato violato, laddove vietava ai condomini di erigere costruzioni di qualsiasi genere sui poggioli, e non vi è dubbio che il tamponamento a muro esterno realizzato sul poggiolo configura costruzione, cioè aumento dello spazio disponibile per l'unità immobiliare cui accede; quanto, infine, al rilievo per cui l'appellante dichiarava di avere effettuato la chiusura di due logge e non l'erezione su di un poggiolo, la stessa non era condivisibile, poiché il termine lessicale loggia –che, diversamente dal poggiolo, neppure risulta menzionato nel regolamento –è espressione regionale sinonimo di balcone, ed il poggiolo è, appunto, un balcone.