La piscina condominiale non deve essere abusiva

L'amministratore deve presentare il rendiconto di gestione della piscina condominiale. La piscina condominiale è gestita come le altre parti comuni dall'amministratore che deve rendere il conto anche di essa; la questione ricorrente è se l'amministratore uscente debba rendere il conto anche ai singoli condòmini e non soltanto all'amministratore subentrante nell'incarico. La Cassazione (ordinanza 18185/2021) ha risposto in senso affermativo ed ha respinto il ricorso avverso una sentenza la quale aveva condannato l'amministratore a consegnare ai condòmini il rendiconto parziale della piscina ed il rendiconto della gestione ordinaria parziale. Il ricorrente sosteneva l'ingiustizia della condanna poiché affermava che l'articolo 1129, comma primo,Codice civile impone all'amministratore uscente di restituire i documenti della gestione e rendere il conto soltanto al nuovo amministratore nominato dall'assemblea e non anche ai singoli condòmini.

La Cassazione ha commentato gli articoli 1129 e 1130 Codice civile che impongono all'amministratore condominiale, al termine della cessazione dall'incarico, di consegnare tutta la documentazione relativa al condominio ed ai singoli condòmini, a conservare detta documentazione relativa alla gestione ed allo stato tecnico -amministrativo dell'edificio e del condominio, a redigere il rendiconto annuale e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. La mancata nomina di un nuovo amministratore non legittima il trattenimento di tale documentazione da parte dell'amministratore uscente e neppure l'esonero dall'obbligo del rendiconto. Il giudice di legittimità afferma che tali obblighi sono comunque sussistenti non soltanto per le norme in materia di condominio, ma anche per quelle in tema di mandato.

A tali conclusioni, prima dell'entrata in vigore della legge 220/2012, era pervenuta la giurisprudenza di legittimità (sentenza 10815/2000) per cui la documentazione è detenuta dall'amministratore unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza dei condòmini mandanti. Il rendiconto e i documenti possono essere consegnati dall'amministratore uscente direttamente all'amministratore subentrante, se l'assemblea ha nominato il nuovo, in quanto la relativa delibera esplica efficacia nei confronti dei terzi ai fini della rappresentanza sostanziale del condominio. Il rapporto di amministrazione intercorre tra l'amministratore con i singoli condòmini mandanti, e non con il condominio inteso come soggetto distinto ed unitariamente considerato. Infatti, il condominio è sfornito di personalità giuridica.

Trovano applicazione le norme degli articoli 1129 e 1130 Codice civile e quelle sul mandato, pertanto alla scadenza l'amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto della gestione anche su richiesta del singolo condòmino. In tale caso il mandato collettivo è estinto e la predetta richiesta ben può interessare ugualmente anche gli altri condòmini, in quanto è relativa ad un affare comune a tutti.

Un soggetto era stato condannato per il reato previsto dall'articolo 44, lettera b), del Dpr 380/2001 per avere realizzato, senza titolo edilizio, una piscina interrata, in cemento, delle dimensioni di mq 48,96 con una profondità di circa mt .2 e ricorreva al giudice di legittimità, lamentando l'ingiustizia della sentenza. La Cassazione (ordinanza 4133/2022) dichiarava inammissibile il ricorso e condannava il ricorrente al pagamento di euro tremila alla Cassa delle ammende per le seguenti ragioni. Il ricorrente riproponeva un motivo di censura già vagliato dai giudici di merito che, con un doppio accertamento conforme, disattendevano la tesi difensiva per cui l'opera fosse una vasca per irrigazione, mentre, in realtà, era una piscina realizzata al servizio di un piccolo condominio, opera per la quale era necessario il permesso.

I Giudici di merito osservavano che il Comune aveva escluso la necessità del permesso qualora l’opera realizzata fosse stata una vasca per l'irrigazione, ma non aveva accertato la reale natura dell'opera riconosciuta dai giudici con argomenti logici ed insindacabili in sede di legittimità. L'opera era stata realizzata, in una zona sismica, senza permesso di costruire, mentre la sua legittima realizzazione avrebbe richiesto la denuncia di inizio dei lavori, la prescritta autorizzazione da parte del competente ufficio comunale la realizzazione un progetto esecutivo: tali omissioni violavano gli articoli 64,65,71,94,95 del Dpr 380/2001.