La vendita dell’appartamento tra delibera e inizio lavori
Il venditore non può usufruire della detrazione per coprire spese successive alla firma del rogito poiché non è più proprietario
La risposta de L’Esperto Risponde de Il Sole 24 Ore di lunedì 20 marzo 2022
I lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale devono essere pagati dal soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento in cui i lavori sono stati deliberati. Pertanto, in caso di compravendita di un appartamento che fa parte di un condominio, come nella situazione in esame, successiva alla deliberazione dell’assemblea condominiale, i lavori, salvo diverso accordo tra le parti, restano a carico del venditore (articolo 63, comma 4, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile). Il venditore e l’acquirente, in sostanza, possono pattuire diversamente in sede di compravendita ma, afferma la Suprema corte, sono «inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro» (Cassazione, ordinanza 11199/2021) e l’amministratore del condominio, comunque, dovrebbe agire in forza dell’articolo 63 sopra citato.
Ai fini dei bonus edilizi, compresa la detrazione del 50 per cento (ex articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 37, della legge 234/2021, di Bilancio per il 2022; si veda anche la Guida al 50% su www.agenziaentrate.it), se le spese sono sostenute dal venditore dopo il rogito, lo stesso, non essendo più proprietario, non ha diritto alla detrazione in dichiarazione dei redditi. Allo stesso modo, l’acquirente, non sostenendo le spese, non ha diritto alla detrazione. In conclusione, nel caso in esame, è opportuno disciplinare, anche nel rogito, l’eventuale deroga al principio citato, prevedendo l’obbligo del pagamento delle spese a carico dell’acquirente. La deroga non è opponibile al condominio in caso di controversia, ma legittima il diritto alla detrazione a favore dell’acquirente che sostiene le spese dopo il rogito.
