Le ferie dell’amministratore: come contemperare il suo diritto al riposo con le esigenze dei condòmini

Anno lungo e carico di impegni questo 2021, e allora le vacanze diventano necessità per tutti. E' per questo che è interessante tornare sul tema delle ferie dell'amministratore di condominio. Sono previste nel contratto da lui sottoscritto che è annuale?

Le previsioni nella riforma
La legge 220 /2012 di riforma del condominio, prescrive che l’Amministratore deve indicare, nella sua offerta di amministrazione, i contenuti delle sue prestazioni ed i relativi oneri, ed i condomini devono approvarla in assemblea riportando a verbale l’emolumento e quanto deciso ed accettato. È dunque in questa sede che deve essere indicato il periodo temporale delle ferie dell’amministratore e le modalità di eventuale supplenza secondo l’organizzazione interna del suo studio.

In caso nulla sia indicato vuol dire che le ferie non sono previste. L’amministratore oggi è un professionista sempre più qualificato: chi segue le indicazioni della legge, partecipa ai corsi di formazione ed aggiornamento periodico annuale, certamente ha previsto il proprio periodo feriale e lo ha indicato nella sua offerta d’amministrazione, il condomino distratto quindi potrà verificare; ma se nulla è stato indicato, è evidente che vi è stata una trascuratezza o superficialità non solo da parte dell’amministratore, ma anche dei condòmini.

Come si tutela l’amministratore che non ha comunicato le ferie
Che si fa in questi casi? E’ ancora possibile provvedere in ritardo e come? Si ritiene che ciò sia possibile certo ma sarà l'amministratore stesso in questo caso a doversi cautelare. Se ha esposto in bacheca l’elenco dei fornitori abituali con relativi indirizzi e numeri telefonici non può ritenere di aver adempiuto al suo compito perché l'esposizione ha carattere informativo e non lo esonera affatto da ogni responsabilità, anzi dovrebbe preoccuparsi che detti fornitori siano reperibili nel periodo feriale, verificando gli eventuali periodi di chiusura delle ditte indicate, comunicandolo ai condomini.

Altra questione delicata sono le scadenze di fatture che nei periodi feriali vengono inviate alle utenze da fornitori vari (che anche loro vogliono andare in vacanza) e dagli enti di erogazione di acqua, energia elettrica, gas; per queste molti amministratori hanno domiciliato le utenze sul conto corrente condominiale, con frequenti problematiche però di disponibilità di cassa per cui possono essere respinte. Occorre in tal caso poi che si intervenga per pagarle diversamente. Evitando che il ritardo porti ad una interruzione delle forniture con relativo aggravio per i condomini.

L’ipotesi di un sostituto
Al di là della necessità di riposo va aggiunto che nella disciplina del mandato è espressamente regolata l’esecuzione da parte di un soggetto diverso dal mandatario. Ai sensi dell’articolo 1717 Codice civile, il legislatore individua però tre ipotesi:
- sostituzione non autorizzata dal mandante o non necessaria per la natura dell’incarico; in tal caso, il mandatario risponde dell’operato del sostituito;
- sostituzione autorizzata dal mandante senza indicazione della persona del sostituto, o sostituzione resa necessaria dalle circostanze; in tal caso, il mandatario risponde dell’operato del sostituto solo se è dimostrata la sua colpa nella scelta di quest’ultimo. In giurisprudenza, tuttavia, anche in caso di sostituzione autorizzata o necessitata, si è ritenuto il mandatario responsabile per l’omissione completa delle istruzioni o per errore nell’impartirle al sostituto.
- sostituzione autorizzata dal mandante con contemporanea indicazione del sostituto; in tal caso, il mandatario è esonerato da ogni responsabilità.
In tutte e tre le ipotesi contemplate, infine, il mandante può agire direttamente contro la persona del sostituto.

In dottrina si è quindi affermato che la sostituzione dell’amministratore è ammissibile purché il regolamento o una delibera assembleare non la vietino e non si tratti di sostituzione permanente per tutte le funzioni inerenti all’incarico, poiché ciò minerebbe gravemente il carattere fiduciario del rapporto intercorrente tra amministratore ed assemblea. Si aggiunga inoltre che l’articolo 71-bis disposizioni attuative Codice civile impone in capo all’amministratore il possesso di una serie di requisiti – tanto di onorabilità quanto di professionalità – che esigono evidentemente di prestare una maggiore cautela in sede di sostituzione.