Le GUIDE - Il contratto di transazione in condominio

Il presente articolo prende spunto dall'ordinanza della Cassazione del 13 maggio 2022 numero 15302 che ha enunciato il seguente principio di diritto: «…l’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (nella specie, l’impresa appaltatrice dei lavori inerenti all’edificio) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti…».

Secondo la costante giurisprudenza della Cassazione l’assemblea condominiale, in forza dell’articolo 1135 Codice civile, può deliberare a maggioranza anche transazioni aventi ad oggetto liti insorte con il terzo creditore nell’ambito di rapporti contrattuali assunti, come nella specie, per l’esecuzione di lavori inerenti parti comuni (Cassazione 10846/20, Cassazione 821/14). L'orientamento della Corte è stato accolto da un recente giurisprudenza di merito Corte d’appello dell'Aquila sentenza numero 578 del 19 aprile 2022.

È uno strumento diretto a prevenire e/o dirimere una lite fra due o più parti ed in particolare la lite giudiziale. Possono essere oggetto di transazione solo i diritti che rientrino nella disponibilità delle parti, che di fatto possono anche costituire proprio l'oggetto di transazione. Secondo l'articolo 1965 Codice civile «la transazione è il contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite già incominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro». Le parti di un rapporto, anche potenzialmente litigioso, possono evitare la lite o possono risolverla, se già iniziata, rinunciando reciprocamente ad una parte della propria pretesa, stipulando un accordo di transazione. Questa soluzione è utile perché consente di definire un contenzioso in tempi celeri e con costi/oneri modesti/accettabili.

La transazione, come sopra detto, può avere ad oggetto una lite presente o futura e può essere giudiziale (se il giudizio è già iniziato) o stragiudiziale (così da evitare l'insorgere della lite giudiziale). Il contratto di transazione deve rivestire la forma scritta ai fini della prova, salvo che non si tratti di diritti reali per i quali la forma è richiesta ai fini della validità. La transazione in quanto contratto soggiace alle regole contrattuali in tema di nullità o annullabilità e di adempimento e risoluzione. Infine, la transazione può essere novativa, che si ha quando il contratto che contiene l'accordo transattivo sostituisce quello precedente che regolava il rapporto giuridico oggetto di lite fra le parti. Quest'ultima forma di transazione è molto utile soprattutto quando il rapporto giuridico sottostante alla lite risulti essere complesso e particolare e sussista la necessità che tale rapporto venga definitivamente superato, cioè non riviva di nuovo in caso di risoluzione e/o inadempimento della transazione.

La Cassazione (sentenza 15444/2011) ha sostenuto come «…la transazione può avere efficacia novativa quando risulti una situazione di oggettiva incompatibilità tra il rapporto preesistente e quello originato nell'accordo transattivo, di guisa che dall'atto sorgano reciproche obbligazioni oggettivamente diverse da quelle preesistenti…». L'articolo 1976 Codice civile dispone che «…la risoluzione della transazione per inadempimento non può essere richiesta se il rapporto preesistente è stato estinto per novazione, salvo che il diritto alla risoluzione sia stata espressamente stipulato…». Quindi in forma di una transazione novativa, l'accordo di transazione sostituisce integralmente il rapporto giuridico precedente all'accordo.

Il codice civile stabilisce che «…le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo (articolo 1136 comma 4 Codice civile)…».

Quest'ultima norma attribuisce proprio all’assemblea la facoltà/potere di transigere una lite con un terzo oppure con uno o più condòmini con una decisione anche in seconda convocazione di «…un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio…». Però occorre fare attenzione a quelle controversie che esulino dalla competenza dell'assemblea e che coinvolgano la sfera giuridica soggettiva del singolo condomino, e quindi a quelle controversie che riguardino il diritto reale/il diritto di proprietà.

Ai sensi dell'articolo 1108 Codice civile, terzo comma, (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'articolo 1139 Codice civile), è richiesto il consenso di tutti i comunisti – e, quindi, della totalità dei condòmini – per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultra novennali, con la conseguenza che tale consenso sia necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale – che decide con il criterio delle maggioranze – autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni (Cassazione 7201/16).

Laddove l'assemblea di condominio deliberi nell'ambito dei propri poteri, tale deliberazione produce i suoi effetti inevitabilmente anche nei confronti dei condòmini assenti. La delibera dell’assemblea che approvi un determinato atto di gestione - come nella specie una transazione con un creditore - non dà luogo ad atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto. L’assemblea non conclude contratti (potendo, semmai, essa costituire l’occasione per consacrare nel verbale della riunione un accordo stipulato all’unanimità (Cassazione 2297/1996) ma autorizza, quando occorra, l’amministratore a concluderli approvando le spese conseguenti. L’obbligo dei condomini di concorrere a tali spese discende, quindi, non dall’efficacia soggettiva del contratto ex articolo 1372Codice civile, quanto direttamente dalla legge in base agli articoli 1118 e 1123 Codice civile (Cassazione 10371/2021).

Come sopra detto è all’assemblea che spetta la decisione sulle transazioni riguardanti le spese di interesse condominiale. L’amministratore, invece, non può occuparsene di sua iniziativa, in quanto non è un atto rientrante tra quelli attribuitigli dalle norme in materia di condominio; in altre parole, posto che la transazione è un atto di straordinaria amministrazione, alla luce delle norme sul mandato, applicabili (in assenza di disposizioni speciali) alla figura dell’amministratore di condominio, il potere di transigere può essere esercitato dall'amministratore solo dietro previa autorizzazione da parte dell’assemblea.

Il Tribunale di Milano, con la sentenza 5021 del 5 maggio 2017, si è occupato proprio di questa questione, fornendo alcune interessanti precisazioni sul punto. Nel caso esaminato dal Tribunale, una società condomina di un condominio aveva agito in giudizio nei confronti dell'amministratore al fine di vederlo condannare al risarcimento dei danni subiti a seguito della stipula di un accordo transattivo, «senza previa autorizzazione assembleare». Il giudice ha confermato che la transazione è un atto di «straordinaria amministrazione», in quanto la stessa «comporta la disposizione dei diritti delle parti».

Secondo il Tribunale, inoltre, la condotta dell'amministratore si sarebbe posta in contrasto con l'articolo 1130 Codice civile, che impone al medesimo di seguire quanto stabilito nelle delibere dell'assemblea condominiale.Tuttavia, la delibera dell’assemblea che approvi un determinato atto di gestione - come nella specie una transazione con un creditore - non dà luogo ad atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto.