LE GUIDE - L’urgenza nei lavori condominiali

Il tema da affrontare rappresenta una realtà quotidiana in condominio che deve essere affrontata dall'amministratore. L'articolo in esame cerca di dare un sopporto all'amministratore di condominio nel compimento dei cosiddetti atti urgenti, tenuto conto che la norma di riferimento, l'articolo 1135 ultima comma così recita: «…l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea…».

Infatti, gli atti di manutenzione ordinaria non necessitano di preventiva approvazione assembleare in quanto sono lavori caratterizzati dalla periodicità, mentre gli interventi di manutenzione straordinaria si hanno, invece, quando si intervenga per rinnovare e/o modificare delle parti comuni. Pertanto, quando ricorre l'urgenza, l’amministratore può agire senza autorizzazione assembleare con lo scopo di evitare ulteriori ed imminenti conseguenze dannose.

Il concetto di urgenza che legittima l’autonoma decisione dell’amministratore o del singolo condomino ad intervenire sulle parti comuni dell’edificio condominiale con opere di conservazione e/o di manutenzione, si ricava proprio dal significato della parola stessa, che designa una stretta, immediata ed impellente necessità di operare. A questo punto ci si pone la seguente domanda: ma quando un intervento può essere considerato urgente? La risposta ci viene offerta dalla giurisprudenza che definisce urgente la spesa la cui erogazione non possa essere differita senza danno e/o pericolo, e quindi trattasi di una spesa volta ad evitare un danno imminente ed irreparabile per il condominio e/o per i singoli condomini.

L'amministratore potrà agire, giustificato dall'urgenza, per compiere quelle opere volte a rimuovere la situazione di pericolo cioè per la messa in sicurezza; tale intervento può riguardare tanto le parti comuni quanto le parti private, il tutto considerando e ricordando che l'amministratore di condominio agisce con «funzione di garanzia - protezione» in quanto, i principi generali del nostro ordinamento giuridico (in particolare l'articolo 40 comma 2 Codice penale) «…impongono all’amministratore di condominio di intervenire a tutela delle parti comuni dell’edificio a prescindere dalla provenienza del pericolo; deve pertanto ritenersi che il dovere di attivarsi sussista anche quando il pericolo per le parti comuni provenga da un bene di proprietà esclusiva di uno dei condòmini: la posizione di garanzia concerne l’incolumità pubblica e prescinde dal fatto che il pericolo trovi origine in un bene comune …» (Cassazione penale 39959/2099).

L'urgenza è altresì giustificata dall'assenza di tempo materiale ed oggettivo per convocare l'assemblea e ottenere l'autorizzazione dei condòmini all'avvio delle opere. L'amministratore deve avere di fronte un'impossibilità obiettiva di fare decidere l'assemblea (competente in via generale sulle opere di straordinaria manutenzione, ex articolo 1135, primo comma, Codice civile). In questo contesto l'obbligo di riferire all'assemblea ha valore meramente informativo, poiché i lavori di manutenzione straordinaria resisi urgenti sono di competenza dell'amministratore e vincolano il condominio.

Tale obbligo informativo:
a)non può in alcun modo confondersi con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato perché l'atto urgente non richiede la ratifica dell'attività svolta. Infatti, da una approfondita lettura del testo integrale dell'ordinanza 4668/2018 della Suprema corte si evince che tale ratifica si renda necessaria solo per il diverso caso di spese disposte dall’amministratore in assenza di delibera autorizzativa, ma in relazione a lavori non urgenti e non indifferibili («perché l’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera autorizzativa»). Non sempre per rimuovere il pericolo è necessario il rifacimento dell'intera opera per la quale sarà sempre necessaria la decisione assembleare;
b)rientra, invece, sia pure con carattere particolare, nell’obbligo generale che incombe all’amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini.

A questo punto si possono fare degli esempi per meglio rappresentare il concetto giuridico:
a)distacco di un cornicione con rischio di caduta sul parcheggio del condominio con potenziale danneggiamento a cose e/o persone in transito e/o in sosta; l'amministratore deve incaricare un'impresa edile per l'avvio immediato dell'intervento di messa in sicurezza che consiste nella rimozione immediata del cornicione (eliminazione del pericolo) e, se del caso, procedere alla ricostruzione del cornicione previa decisione assembleare (valutazione economica – interesse del condominio);
b)il cancello carraio automatico non funziona correttamente, con il rischio di “schiacciamento” dei passanti, e nello stesso tempo impedisce ai condòmini di entrare con le auto nel cortile, ma la riparazione richiede il rifacimento di tutto l'impianto. L'amministratore può/deve con urgenza disattivare i comandi remoti e renderlo apribile solo manualmente, in attesa del rifacimento dell'impianto previa delibera assembleare;
c)lampioni condominiali non correttamente funzionanti installati nel giardino condominiale e che richiedono lavori straordinari ai pozzetti posti alla base dei lampioni medesimi; l'amministratore deve procedere ad escludere l'alimentazione dell'energia e quindi interrompere il funzionamento.

Se si tratta di opere di notevole entità, tanto in prima quanto in seconda convocazione, la decisione assembleare è valida se adottata «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio» (articolo 1136 comma 2 Codice civile).Diversamente, se l'entità fosse contenuta in un ambito di normalità, la maggioranza appena citata è necessaria in prima convocazione, mentre in seconda è sufficiente «un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio» (articolo 1136, terzo comma, Codice civile).

Per l'individuazione della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie, la Cassazione ha specificato che essa è affidata, nell'assenza di uno specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, e quindi ancora prima dell'assemblea di condominio. Di fatto occorre considerare: 1)i dati di immediato rilievo, cioè l'ammontare oggettivo dell'esborso occorrente per la realizzazione di dette opere; 2)valore dell'edificio, 3)entità della spesa ricadente sui singoli condomini.

Preliminarmente è pacifico ricordare che, secondo i principi generali in materia di competenza dell'assemblea di condominio, in presenza di delibera assembleare preventiva o successiva (ratifica) dell'opera, il condominio risulta vincolato verso l'esterno per l'impegno di spesa assunto, cioè risulta vincolato verso il terzo creditore (impresa esecutrice dei lavori).Si precisa che la delibera dell’assemblea che approvi un determinato atto di gestione, non dà luogo ad atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto. L’assemblea non conclude contratti (potendo essa, semmai, costituire l’occasione per consacrare nel verbale della riunione un accordo stipulato all’unanimità (Cassazione 2297/1996), ma autorizza, quando occorra, l’amministratore a concluderli ed approva le spese conseguenti.

L’obbligo dei condomini di concorrere a tali spese discende, quindi, non dall’efficacia soggettiva del contratto ex articolo 1372 Codice civile, quanto direttamente dalla legge in base agli articoli 1118 e 1123 Codice civile (Cassazione 10371/2021). I contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione dell'edificio, o all'uso normale delle cose comuni (materie di competenza dell'amministratore) sono vincolanti per tutti i condòmini in forza dell'articolo 1131 Codice civile, nel senso che giustificano l'obbligo dei condòmini di contribuire alle spese.

Laddove si verta, invece, in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva deliberazione dell’assemblea, non è sufficiente a fondare l'obbligo dei singoli condòmini, salvo che ricorra il presupposto dell'urgenza nella fattispecie considerata dall'articolo 1135, comma 2, Codice civile e qui in oggetto.

Sul punto la giurisprudenza della Cassazione ha espresso due tesi divergenti e precisamente:

- TESI 1 (preferibile) l'urgenza non vincola il condominio verso i terzi: la corte Suprema (Cassazione 20136/2017) ha affermato che è pacifico che occorra l’autorizzazione dell’assemblea (o comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica) per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale (Cassazione 4430/2017; Cassazione 10865/2016). Non rientra tra i compiti dell'amministratore di condominio neppure il conferimento ad un professionista legale dell’incarico di assistenza nella redazione del contratto di appalto per la manutenzione straordinaria dell'edificio, dovendosi intendere tale facoltà riservata all'assemblea dei condòmini. Ove siano mancate la preventiva approvazione o la successiva ratifica della spesa, l'iniziativa contrattuale intrapresa dall'amministratore non è sufficiente a fondare l'obbligo di contribuzione dei singoli condòmini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza nella fattispecie considerata dall’articolo 1135, ultimo comma,Codice civile (Cassazione 2807/2017).

In materia di condominio di edifici, con riguardo a prestazioni relative ad opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio, non trova applicazione il principio dell'affidamento tipico dei rapporti societari secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resti valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso. Ciò in quanto i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea, sono delineati con precisione dagli articoli 1130 e 1135 Codice civile, che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione, riservando all'assemblea dei condòmini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cassazione 4232/1987).

In questo caso nemmeno il terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto a fondare, in base all'articolo 1135, ultimo comma, Codice civile, il diritto dell'amministratore a conseguire dai condòmini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato (ha solo valore interno) non essendo di per sé sufficiente ad obbligare i condòmini direttamente verso il “terzo creditore”.

- TESI 2 (urgenza vincola il condominio verso i terzi): ad avviso, invece, della diversa decisione (Cassazione 2807/2017) nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'articolo 1135 comma 2 Codice civile, abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio.

La questione è dunque questa: un terzo vanta di essere creditore del condominio, assumendo che l'amministratore abbia efficacemente contratto un'obbligazione nei suoi confronti, avendo ordinato lavori di manutenzione straordinaria che rivestivano carattere urgente. Va chiarito come l'amministratore abbia il “potere” e non il “dovere” di disporre immediatamente le riparazioni straordinarie urgenti, fermo restando la sua responsabilità gestionale in caso di atti omissivi. Ciò che l'amministratore, invece, “deve” fare (come dovere) è indicato nell'articolo 1130 Codice civile, anzi, è da ritenere che l'assemblea possa approvare un regolamento che sottragga all'amministratore questa facoltà, non rientrando l'articolo 1135 Codice civile tra le disposizioni che il comma 4 dell'articolo 1138 Codice civile definisce inderogabili.

L'articolo 1134 Codice civile dispone che «il condomino che ha fatto spese urgenti per le cose comuni (...) non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». L'articolo 1335, comma 2, dice che l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria che non rivestano carattere urgente.Ebbene è evidente che gli articoli 1134 e 1135, comma 2, in nome dell'urgenza, deroghino alle ordinarie attribuzioni delle competenze inerenti all'assunzione di spese condominiali.

A questo punto, rinviando alle due tesi sopra esposte, ne consegue che: - TESI 2 (urgenza vincola il condominio verso i terzi). Applicando questa tesi, dobbiamo essere pronti ad ammettere anche che il terzo creditore (l'appaltatore) possa bussare alla porta del condominio per ottenere il corrispettivo delle opere urgenti su parti comuni quando:
a)siano state ordinate dall'amministratore (articolo 1135);
b)siano state ordinate dal singolo condomino (articolo 1134); in questo caso non avendo il condomino poteri rappresentativi al pari dell'amministratore, si applicherebbero le norme sulla gestione di affari altrui ex articolo 2028 Codice civile.In questo caso si tenga presente che in entrambe le ipotesi le opere sono rimaste ignote all'assemblea, perché non ancora rappresentate dallo stesso amministratore (mediante rendiconto).
- TESI 1 (urgenza non vincola il condominio verso i terzi). Sembra corretto concludere che in base all'articolo 1135 Codice civile, l'urgenza valga unicamente a fondare il diritto dell'amministratore a conseguire dai condòmini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato (non verso l'esterno), quindi, secondo questa tesi, regola soltanto le modalità del diritto al rimborso che l'amministratore può vedersi riconoscere per l'effettuazione di riparazioni straordinarie urgenti. Quindi vale a rassicurare l’amministratore:
a) sul suo diritto a riprendersi dai condòmini i soldi che egli come amministratore abbia anticipato in proprio;
b) a non dover restituire alla cassa condominiale i soldi che abbia già prelevato per far fronte alla situazione, fuori da ogni preventivo di spesa. Il tutto sempre che l'amministratore dimostri l'urgenza dei lavori (perizia tecnica), tuttavia detta urgenza non vale di per sé a rendere immediatamente riferibile ai condòmini l'obbligazione contratta dall'amministratore premuroso, e ciò finché non vi sia il necessario passaggio assembleare che conferisca rilevanza esterna al rapporto gestorio degli interessi condominiali.

Quindi sino a quando l'amministratore non abbia reso il conto (riferire) all'assemblea della manutenzione straordinaria urgente espletata, onde consentirle di deliberare anche sull'eventuale prosecuzione dei lavori intrapresi, manca l'atto a rilevanza esterna che obblighi i condòmini direttamente verso il terzo creditore. Qui si ricorda che riguardo alle prestazioni per opere di manutenzione straordinaria eseguite da terzi su disposizione dell'amministratore senza previa delibera della assemblea di condominio, in materia di condominio di edifici non trova applicazione l'esigenza di tutela dell'affidamento del terzo contraente (che confidava nella possibilità che l’amministratore impegnasse efficacemente il condominio e quindi i singoli condòmini), e ciò in quanto poiché i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati dalla legge con precisione dagli articoli 1130 e 1135 (che limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea dei condòmini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (Cassazione 4232/1987), sono ben conoscibili dal terzo fornitore il quale, pertanto, non può avanzare pretese direttamente nei confronti del condominio.

Attenzione: se l'amministratore agisce senza l'urgenza, senza delibera assembleare preventiva o senza la successiva delibera di ratifica, e paga in proprio, il condominio può contestare che: 1)i lavori non rivestano il carattere di urgenza, 2)l'amministratore non abbia mai reso il conto della sua gestione ai condòmini/assemblea;3)l'assemblea non abbia comunque mai ratificato quella spesa.

Quanto sopra espresso deve essere necessariamente contemplato nel verbale di assemblea di condominio: è importante che nel verbale siano indicate le ragioni/motivazioni sottese alla decisione assembleare. Quanto qui indicato vuole essere solo un semplice suggerimento/consiglio/ausilio per la definizione di uno specifico caso concreto/pratico la cui risoluzione è demandata ex lege alla competenza dell'amministratore ed alla decisione dell'assemblea di condominio.

L'amministratore di condominio espone ai presenti che gli è stata segnalata una situazione di criticità relativa al cornicione condominiale falda ovest tetto (descrivere la situazione di criticità). Il sottoscritto amministratore a seguito di sopralluogo congiunto alla presenza del tecnico … e dei signori condomini … in data … alle ore … ha potuto constatare la presenza di situazione di pericolo relativa alla caduta del cornicione. Tale situazione di pericolo è stata rimossa tempestivamente al fine di evitare un danno imminente a cose e/o persone dovuta proprio alla caduta del cornicione pericolante. Il sottoscritto è dovuto intervenire urgentemente per rimuovere la situazione di pericolo, non essendoci stato il tempo oggettivo e materiale per convocare l'assemblea e ottenere l'autorizzazione dei condòmini all'avvio delle opere.

L'intervento di rimozione e messa in sicurezza è stato eseguito in data … dalla ditta … con una spesa complessiva di euro … (allegare la fattura). Che tale intervento rientra nelle facoltà dell'amministratore ai sensi dell'articolo 1135 comma 4 Codice civile e l'urgenza risulta altresì accertata dalla relazione tecnica (comprensiva di foto) del tecnico … datata …. che indica altresì la tipologia di intervento eseguita e sopra descritta.La suddetta opera risulta di a) lieve entità b) notevole entità se raffrontata al valore dell'esborso economico, al valore dell'edificio ed all'entità della spesa ricadente sui singoli condòmini (la lieve o notevole entità incide sul quorum deliberativo).

Ipotesi 1: Che per l'impegno di spesa si propone di utilizzare la corrispondente somma di denaro presente sul c/c condominiale e non rappresentata nel rendiconto preventivo esercizio anno ... in quanto imprevedibile ed imprevista.
Ipotesi 2: Che per l'impegno di spesa si è utilizzata la corrisponde somma di denaro presente sul c/c condominiale al tempo dell'intervento e non rappresentata nel rendiconto preventivo esercizio anno ... in quanto imprevedibile ed imprevista.
Ipotesi 3: Che per l'impegno di spesa l'amministratore ha dovuto anticipare dal proprio c/c sul c/c condominiale la corrispondente somma di denaro, in quanto al tempo dell'intervento non sussisteva la detta intera somma sul c/c condominiale (allegato estratto c/c condominiale); inoltre la stessa è non rappresentata nel rendiconto preventivo esercizio anno ... in quanto imprevedibile ed imprevista.

Si allega la documentazione che giustifica l'anticipazione della spesa (copia distinta di bonifico con la specifica causale di versamento – copia estratto c/c condominiale al tempo dell'anticipo). Ora si rende altresì necessario procede al completamento dell'opera (rimessa in pristino) per un costo complessivo di euro …In relazione al criterio di ripartizione della spesa si segnala che il vigente regolamento di condominio non indica una specifica disciplina, pertanto si deve fare riferimento al principio generale di cui all'articolo 1123 comma 1 Codice civile In ragione dell'utilità dell'opera, trattandosi di bene comune, la spesa dovrà essere suddivisa tra i tutti i condomini per millesimi di proprietà.

Vengono illustrati n. …. preventivi di spesa di n. ….. ditte specializzate del settore, e di n. …. della ditta che ha eseguito l'intervento urgente.L'amministratore illustra altresì la necessità di sostenere delle ulteriori spese accessorie all'intervento di cui sopra (esempio: pratiche amministrative – progettazione e fase esecutiva – direzione dei lavori e sicurezza – occupazione suolo pubblico etc) la cui spesa complessiva ammonta ad euro … da ripartirsi con lo stesso criterio di cui sopra.

Terminata l'esposizione dell'amministratore e terminato altresì il dibattito tra i condòmini si passa alla votazione. L'assemblea, preso atto dell'esposizione/informativa e del rendiconto reso dall'amministratore di condominio, e tenuto conto che il pericolo è stato tempestivamente rimosso, delibera all'unanimità dei presenti e per alzata di mano quanto segue:
Ipotesi 1: a)di approvare la spese urgente (indicare se di lieve entità o di notevole entità) di euro … sopra descritta e di autorizzare l'amministratore di condominio ad utilizzare la corrispondente somma di denaro presente sul c/c condominiale e non rappresentata nel rendiconto preventivo esercizio anno ... in quanto imprevedibile ed imprevista; autorizzando l'amministratore di condominio ad emettere una rata straordinaria ad integrazione della somma qui autorizzata con lo scopo di reintegrare il rendiconto preventivo anno … e con obbligo dell'amministratore di rappresentare il tutto nella situazione finanziaria e patrimoniale del condominio in sede di approvazione di rendiconto consuntivo;
Ipotesi 2: a)di approvare la spese urgente (indicare se di lieve entità o di notevole entità) di euro … sopra descritta e di ratificare il pagamento già prima d'ora eseguito dall'amministratore di condominio che ha utilizzato la corrisponde somma di denaro presente sul c/c condominiale al tempo dell'intervento e non rappresentata nel rendiconto preventivo esercizio anno ... in quanto imprevedibile ed imprevista; autorizzando l'amministratore di condominio ad emettere una rata straordinaria con lo scopo di reintegrare il rendiconto preventivo anno … e con obbligo dell'amministratore di rappresentare il tutto nella situazione finanziaria e patrimoniale del condominio in sede di approvazione di rendiconto consuntivo;
Ipotesi 3: a)di approvare la spese urgente (indicare se di lieve entità o di notevole entità) di euro … sopra descritta e di approvare l'anticipazione di spesa fatta dallo stesso amministratore di condominio sul c/c del condominio non provvisto dell'intera somma al tempo dell'intervento, spesa non rappresentata nel rendiconto preventivo esercizio anno ... in quanto imprevedibile ed imprevista. Si autorizza altresì l'amministratore di condominio ad emettere una rata straordinaria a copertura dell'anticipazione ed una volta presente la provvista nel c/c condominiale lo stesso può procedere al dovuto rimborso, il tutto con obbligo dell'amministratore di rappresentare quanto sopra nella situazione finanziaria e patrimoniale del condominio in sede di approvazione di rendiconto consuntivo;
b)di procedere al completamento dell'opera…per la spesa complessiva di euro … dando incarico di appalto all'impresa … con il capitalo delle opere qui allegato redatto dal tecnico … (qui occorre anche la deliberazione della nomina e spesa dei tecnici – direzione lavori, responsabile, dei lavori, responsabile sicurezza fase progettuale ed esecutiva e tutto quanto necessario per l'esecuzione dell'opera cosi come avviene per qualsiasi contratto di appalto di manutenzione straordinaria sulle parti comuni esempio: modalità di pagamento, tempo del pagamento, trattenuta a garanzia; inizio e fine lavori, collaudo, clausola di garanzia del condominio in caso di potenziale morosità, disciplina delle opere extra);
c) di approvare la ripartizione delle spese tra tutti i condòmini per millesimi di proprietà;
d) (se trattasi di notevole entità) la costituzione del fondo speciale ex articolo 1135 denominato …X… trattandosi in ogni caso di opera di manutenzione straordinaria; e) di autorizzare l'amministratore di condominio ad emettere n. rate … dell'importo di euro … ciascuna… scadenti il…. a copertura dell'intera spesa