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LE GUIDE - La promessa unilaterale di pagamento del moroso in condominio

È la modalità più veloce evitando l’assenso assembleare e non esponendo l’amministratore a rischi di sorta

di Davide Longhi

Il presente articolo prende spunto dall'ordinanza della Cassazione del 13 maggio 2022 numero 15302 che ha enunciato il seguente principio di diritto: «…l’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (nella specie, l’impresa appaltatrice dei lavori inerenti all’edificio) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti…». Secondo la costante giurisprudenza della Cassazione, l’assemblea condominiale, in forza dell’articolo 1135 Codice civile, può deliberare a maggioranza anche transazioni aventi ad oggetto liti insorte con il terzo creditore nell’ambito di rapporti contrattuali assunti, come nella specie, per l’esecuzione di lavori inerenti parti comuni (Cassazione 10846/20, Cassazione 821/14).

L'orientamento della Corte è stato accolto da una recente giurisprudenza di merito Corte d’appello dell'Aquila sentenza 578 del 19 aprile 2022. Pertanto, è all’assemblea che spetta la decisione sulle transazioni riguardanti le spese di interesse condominiale. L’amministratore, invece, non può occuparsene di sua iniziativa, in quanto non è un atto rientrante tra quelli attribuitigli dalle norme in materia di condominio; in altre parole, posto che la transazione è un atto di straordinaria amministrazione, alla luce delle norme sul mandato, applicabili (in assenza di disposizioni speciali) alla figura dell’amministratore di condominio, il potere di transigere può essere esercitato dall'amministratore solo dietro previa autorizzazione da parte dell’assemblea. (Tribunale di Milano sentenza 5021 del 5 maggio 2017 la transazione è un atto di «straordinaria amministrazione», in quanto la stessa «comporta la disposizione dei diritti delle parti»).

Il ruolo dell'amministratore di condominio

Sappiamo che l'amministratore ha l'obbligo di agire per il recupero del credito condominiale nei confronti dei morosi ai sensi dell'articolo 1129 Codice civile e lo deve fare entro 6 mesi della chiusura dell'esercizio condominiale, salvo che l'assemblea non dispensi e non disponga diversamente. La mancata attivazione del recupero del credito espone l'amministratore a delle responsabilità anche di natura risarcitoria che è opportuno evitare. Inoltre, anche un'altra norma, l'articolo 1129 comma 12 punto 5) impone «… l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio…» dispone e conferma che l'amministratore non ha una propria autonomia nella gestione complessiva del recupero del credito in quanto in talune situazioni deve procedere secondo quelle che sono le disposizione dell'assemblea di condominio che deve essere appositamente convocata per le opportune decisioni, come ad esempio per procedere alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio in presenza di un credito insoddisfatto.

Situazioni condominiali

Una volta che l'amministratore abbia accertato la presenza della morosità condominiale, si deve attivare per il recupero del credito anche in sede giudiziale, e in tal caso può determinarsi la necessità di stipulare un cosiddetto piano di rientro che altro non è che un accordo transattivo tra condominio/amministratore e condomino moroso circa un'ulteriore dilazione di pagamento del debito condominiale maturato/scaduto e non soddisfatto, dove, a fronte dell'impegno da parte del condomino moroso di pagare le rate entro precisi archi temporali, il condominio, per il tramite dell'amministratore, rinuncia temporaneamente a proseguire o ad iniziare l'azione di recupero del credito cosi come prescrive la legge.

Questo modus operandi talvolta espone l'amministratore ad assumersi un rischio non giustificato dalle norme di legge come sopra indicato, però dall'altra parte l'amministratore di condominio, (anche come persona e non solo come professionista) ha la necessità di agevolare il proprio condomino moroso che, per proprie difficoltà personali, non è stato in grado di far fronte agli impegni di pagamento condominiali nei termini prescritti e deliberati dall'assemblea di condominio. Quindi l'amministratore è in grado di distinguere il condomino moroso cronico che non paga puntualmente per “abitudine”, dal condomino moroso temporaneo che sta incontrando delle difficoltà che gli impediscano un regolare pagamento; ecco nei confronti di quest'ultimo l'amministratore risulta favorevole ad andare incontro al proprio condomino dandogli un'ulteriore chance.

Se non si riesce a convocare assemblea

A questo punto chi opera nel condominio è consapevole che da una parte non è pensabile convocare apposita assemblea condominiale per far approvare eventuali accordi transattivi sia per i costi di convocazione che non risulterebbero giustificati e proporzionati all'oggetto dell'accordo transattivo, sia per l'impossibilità/indisponibilità dell'amministratore di convocare apposita assemblea di condominio (per la presenza di altri impegni professionali ed in relazione alla propria gestione dell'organizzazione dell'ufficio) in quanto risulta più proficuo, opportuno ed economico, anche sotto il profilo dei costi effettivi di convocazione, inserire nell'ordine del giorno di una medesima assemblea più argomenti da sottoporre al vaglio della decisione assembleare in un unico incontro.

Soluzione suggerita: la promessa di pagamento unilaterale

Da una parte, per evitare che l'amministratore di condominio si esponga a rischi economici anche di natura risarcitoria in assenza di un preciso mandato assembleare circa gli accordi transattivi, e dall'altra parte per far fronte alle esigenze dei condòmini morosi non cronici e quindi con lo scopo di non incrementare la morosità condominiale già esistente con i costi/spese delle azioni legali di recupero del credito, l'amministratore di condomino può suggerire al condomino moroso di sottoscrivere una promessa di pagamento unilaterale ai sensi dell'articolo 1988 Codice civile.

Cosi operando l'amministratore, non sottoscrivendo alcun accordo transattivo in assenza di mandato assembleare, non si espone ai rischi economici sopra evidenziati ma al contempo agevola il condomino moroso offrendo allo stesso una nuova chance di pagamento senza aggravare la situazione economica del condominio, in vista della prima utile assemblea condominiale nella quale informare tutti i condòmini sulla situazione venutasi a creare e mettere in condizione l'assemblea di condominio di assumere sul punto ogni ed opportuna decisione.

Si può ritenere che l'assemblea di condomino in presenza di un preciso impegno di pagamento unilaterale, nelle more onorato dal condomino moroso, sia più favorevole ad accettare un piano di rientro per agevolate il condomino in difficoltà e di conseguenza di dispensare l'amministratore di condominio ad agire o proseguire nell'azione giudiziale di recupero del credito in presenza della circostanza che l'impegno venga puntualmente onorato come da precisa promessa ex articolo 1988 Codice civile.

A mio personale avviso, questa soluzione aiuta a superare le criticità in condominio senza generare nell'immediatezza un'ulteriore conflittualità in presenza di un condomino moroso non cronico, e comunque favorisce il pagamento degli oneri condominiali; senza dimenticare che la promessa di pagamento rappresenti degli effetti legali che verrebbero consolidati a favore del condominio e come meglio infra specificati.

Modello suggerito di documento

IMPEGNO UNILATERALE DI PIANO DI RIENTRO

Io sottoscritto sig. ______(C.F._______________) nato a __ il ___ e residente in ____ (generalità) con il presente impegno riconosco il mio debito condominiale, e quindi riconosco, alla data odierna di complessivi euro ____ di cui euro _________ per spese/oneri condominiali giustificati come da estratto conto condominiale che si allega alla presente da intendersi come documento quale parte integrante, ed euro _____ per le spese legali di sollecito/pratica) così meglio specificati_________ il tutto a favore del CONDOMINIO___________(C.F.___________) sito in _________ (ubicazione), e mi impegno, obbligandomi in d'ora, ad effettuare il pagamento mediante pagamento con bonifico bancario nelle modalità di cui infra sino all'integrale estinzione del debito e precisamente n. ___ rate mensili di euro ____ = ciascuna con decorrenza il _____.

Ho appreso che il debito maturato deriva dall'approvazione del bilancio esercizio _____ approvato dall'assemblea di condominio in data____ valida ed efficacia e non impugnata.Autorizzo l'amministratore di condominio ad imputare come mia spesa personale il costo della diffida e pratica legale effettuata per sollecitare/recuperare il pagamento di cui al presente impegno unilaterale. Inoltre, mi obbligo e mi impegno sin d'ora ad effettuare il pagamento della rate condominiali non ricomprese nel presente impegno, e maturate successivamente (MAV/bollettini) alla data odierna, secondo la loro naturale scadenza sulla base delle rate predisposte dall'amministratore di condominio ed approvate dall'assemblea di condominio.

Prendo atto ed accetto che il mancato pagamento anche di una sola rata sia del debito scaduto (oggetto del presente impegno) sia di quello a scadere ( extra impegno) comporterà la decadenza dal beneficio del termine e quindi attribuendo il diritto del condominio di agire immediatamente per il recupero del credito o proseguire nell'azione esecutiva senza ulteriore avviso.

Luogo data ___________Sottoscrive ___________

Aspetti legali dell'impegno unilaterale della promessa di pagamento

Con la sottoscrizione della promessa di pagamento:
-il termine di prescrizione dell'obbligazione condominiale si interrompe ex articolo 2944 Codice civile (anni 5 per spese ordinarie e 10 anni per spese straordinarie);
-il condominio quale creditore è dispensato dall'onere di provare l'esistenza del rapporto fondamentale/sottostante, spettando al debitore l'onere della prova contraria;
-che la promessa di pagamento ha la stessa identità del riconoscimento di debito (Gazzoni);
-l'impegno non costituisce fonte autonoma di obbligazione ma spiega soltanto effetto confermativo di un preesistente rapporto fondamentale, e anche quando è titolata (cioè contenga il riferimento al rapporto giuridico che è alla base), produce l'effetto dell'astrazione della causa processuale della causa debendi, dispensando il condominio dall'onere di provare l'esistenza del rapporto sottostante (da ultimo Cassazione 21098/13);
-l’onere probatorio, in riferimento ad una promessa di pagamento cosiddetta titolata, incide sulle parti in maniera diversa a seconda che il rapporto fondamentale risulti già svoltosi nel momento in cui la promessa venga formulata o viceversa sia ancora in fieri; nel primo caso, poiché è provata l’esistenza del rapporto fondamentale (bilancio condominiale approvato), spetterà al condomino moroso promittente provare il fatto modificativo, estintivo o impeditivo del rapporto stesso, mentre nel secondo caso, allorché il promittente neghi che il rapporto sia stato eseguito, spetterà al condominio promissario dare la prova dell’avvenuta esecuzione/approvazione, fornita la quale spetterà poi al condomino promittente ex articolo 2697 Codice civile provare gli elementi modificativi o estintivi del rapporto (specificatamente Cassazione 3173/93);
-il riconoscimento del debito da parte del condomino moroso non esige necessariamente forme sacramentali od esplicite e può esprimersi anche in atti (come la promessa di pagamento e/o il versamento gli acconti) che denotano o presuppongono tale riconoscimento.