LE GUIDE: Nascita dell'obbligo contributivo e cessione dell'immobile: effetti verso il condominio e terzi creditori

Gli effetti del mercato immobiliare non si limitano alle dinamiche economiche dello specifico settore ma si ripercuotono ad ampio raggio nel mondo condominiale dal momento che l'obbligo contributivo è strettamente collegato alla proprietà del bene e ne segue i vari passaggi, per compravendita, donazione, eredità, cessione dell'usufrutto, aggiudicazione in un'asta. Due rapporti vi sono strettamente collegati, coinvolgendo da un lato l'amministratore e i condòmini per il versamento dei contributi e, dall'altro, i soggetti del negozio traslativo dell'immobile tra loro; mentre rimane del tutto estraneo alla specifica situazione degli obbligati solidali il rapporto tra questi e il creditore del condominio.

Il punto da cui muovere per la soluzione dei problemi tra le parti della cessione e l'amministratore è il momento di insorgenza dell'obbligo, che la giurisprudenza ricollega (Cassazione 7395/2017) alla data di necessità della spesa (e non a quella di approvazione o erogazione degli importi), secondo i seguenti criteri:
a) manutenzione ordinaria e conservazione delle parti comuni: fa fede la data in cui si effettua l'intervento di gestione autorizzato dall'amministratore, con addebito dei contributi a chi riveste in quel momento la qualità di condòmino (Cassazione 21860/2020);
b) manutenzione straordinaria, innovazioni e ristrutturazione: l'onere ricade sul soggetto proprietario all'atto di approvazione della delibera definitiva dei lavori con i relativi importi, mentre non ha nessun valore una delibera programmatica o preparatoria (Cassazione 18793/2020);
c) imposte ed altre spese arretrate diverse: per i tributi si considera l'anno di scadenza e per le altre spese la data dell'obbligo di partecipazione alle stesse (Cassazione 12580/2020, fattispecie di servizi legali prestati prima dell'acquisto dell'immobile);
d) servizi condominiali: la spesa per questi beni non si cristallizza ed esaurisce in un unico e preciso momento temporale, perchè il consumo si verifica giorno per giorno, anche se per ragioni diverse (contabilità, misurazione, termini contrattuali) il pagamento viene effettuato in forma globale a determinate scadenze; perciò va considerato il periodo di concreta erogazione prima della cessione dell'immobile (Cassazione 15309/2011).
e) fatto dannoso del condominio: obbligati al risarcimento, attraverso le singole quote contributive, sono coloro che rivestivano la qualità di condòmini alla data dell'evento, poiché gravati dell'obbligo conservativo.

Sulla funzione esattiva dell'amministratore nei confronti degli obbligati è intervenuto il legislatore del 2012 con una decisa politica di tutela e potenziamento della base finanziaria del condominio, indispensabile per la gestione dei beni comuni ed il godimento sia degli stessi che delle proprietà esclusive a cui le parti comuni sono strettamente connesse e funzionali. L'importante obiettivo viene conseguito (oltre che con una intensificazione dell'obbligo dell'amministratore di riscuotere i crediti) attraverso due necessari espedienti giuridici: la creazione di un debito contributivo in capo ad un soggetto privo della qualità di condòmino (superando il dettato dell'articolo 1123 del Codice che obbliga solo i condòmini) ed una iperestensione del principio di solidarietà oltre le fattispecie tipiche basate sulla identità della prestazione debitoria (articolo 1294 del codice) o sul concorso dei soggetti nella produzione del danno (articolo 2055 del codice).

Una volta acquisite la data dell'obbligo contributivo e quella di successione nell'immobile (negozio traslativo, accettazione dell'eredità, decreto di aggiudicazione all'asta), si applica la disciplina prevista da due specifiche norme dell'articolo 63 disposizioni attuative del Codice civile. In base all'originario e inalterato 4° comma di tale articolo il successore nei diritti immobiliari del condòmino è obbligato in solido con lo stesso a corrispondere all'amministratore i contributi riguardanti sia l'anno precedente la cessione che l'anno in corso al momento della stessa; e spetta al condominio che agisce per la riscossione fornire la prova dell'inerenza della spesa al suddetto biennio (Cassazione 21860/2020).

L'inderogabilità della norma non consente in nessun caso, a pena di nullità, di ampliare l'arco di tempo del biennio, neppure con il regolamento contrattuale (Cassazione 10346/2019); ne consegue, fra l'altro, che i cosiddetti “saldi passivi” o “conguagli” di anni anteriori il biennio vanno richiesti solo al precedente condòmino (Cassazione 20009/2022). L'indirizzo viene completato con il nuovo 5° comma (introdotto dalla riforma del 2012) che obbliga in solido con l'acquirente anche il venditore per tutti i contributi che maturano fino alla trasmissione all'amministratore di copia autentica dell'atto di cessione.

In definitiva, se da un lato l'acquirente è obbligato in solido anche per i contributi dell'anno precedente (quando non era ancora condòmino), dall'altro il venditore deve rispondere (sempre in solido) anche dei contributi futuri (quando non è più condòmino) finchè l'amministratore non viene ufficialmente informato della cessione. Alla logica sopra delineata rimane del tutto estraneo il terzo creditore del condominio.

Gli effetti della solidarietà, finalizzati al solo finanziamento della gestione condominiale, rimangono circoscritti al rapporto fra amministratore e soggetti della cessione immobiliare e l'articolo 63 citato non trova applicazione nei rapporti esterni ai condòmini. Di conseguenza, il terzo non può richiedere all'acquirente o al venditore dell'unità immobiliare il pagamento dei debiti contratti dal condominio quando loro non erano condòmini (Cassazione n. 19756/2022).L'amministratore, invece, può agire per il recupero dell'intero credito nei confronti dell'obbligato solidale non condòmino e anche con i medesimi strumenti legali utilizzati contro i condòmini.

Il nuovo articolo 1129 (comma 9°) del Codice, infatti, ha reso più stringente l'obbligo originario e generico di cui all'articolo 1130 n. 3) del Codice imponendo all'amministratore, se non espressamente dispensato dall'assemblea, di procedere con diligenza alla riscossione forzosa dei vari crediti entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio a pena di revoca per grave irregolarità (commi 9° e 12° n. 6). Inoltre, precisa ancora il suddetto articolo 1129, l'azione è concessa nei confronti degli obbligati (senza distinzioni) «anche ai sensi dell'articolo 63, 1° comma», e quindi avvalendosi di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

L'indicata solidarietà fra i soggetti coinvolti nella cessione immobiliare è stabilita a vantaggio del condominio, al quale sono inopponibili i patti eventualmente intercorsi tra le parti del negozio (Cassazione 21860/2020). Ma nella regolazione dei loro rapporti interni riprenderà vigore (salvo diverso accordo) il generale principio della personalità delle obbligazioni (articolo 1298 del Codice) per il quale ciascun soggetto sopporterà solo la parte di spesa del periodo temporale a lui riferibile; con possibilità per chi avesse pagato l'intero debito di agire in regresso (articolo 1299 del Codice) e ripetere la quota di competenza altrui.

Qualora si volessero evitare i suddetti inconvenienti, il compratore dovrebbe premunirsi con richiesta a controparte, prima della stipula del rogito, di un'attestazione dell'amministratore sull'assenza, per i due anni del 63/4° disposizioni attuative, sia di morosità del venditore che di delibere di spesa straordinaria; da parte sua il venditore dovrebbe sollecitamente inviare all'amministratore una copia autentica del contratto di cessione.Per l'anno in corso al momento della cessione, fermo quanto detto sopra, non di rado le parti in disaccordo sul riparto degli oneri con riguardo al “preventivo” approvato dall'assemblea chiedono l'intervento “contabile” dell'amministratore.

La soluzione va ricercata sempre alla luce degli indicati criteri della data di cessione dell'immobile e di necessità della spesa, con il venditore obbligato a versare la sua quota millesimale di contributo in relazione ai fatti collocabili nei suoi mesi di proprietà per i seguenti titoli:
1) eventuali lavori ordinari effettivamente svolti come documentati dall’amministratore;
2) eventuali lavori straordinari deliberati dall’assemblea;
3) servizi comuni erogati (ad esempio: portineria, lavoro dell'amministratore, illuminazione delle aree comuni, ascensore, assicurazione del fabbricato, servizi di pulizia);
4) eventuali consumi individuali risultanti da apposito misuratore;
5) risarcimento degli eventuali danni a carico condominio verificatisi in quel lasso di tempo. Tutto il resto competerà all'acquirente. Per fare ancora un esempio, non potranno restare a carico del venditore le somme per “imprevisti”, le spese per la riunione assembleare di fine esercizio, le future eventuali spese usuali per sgombero neve, e così via.