Le norme del regolamento condominiale prevalgono su quelle del Codice civile
Tranne su quelli classificati come inderogabili dalle previsioni dell’articolo 1138 del Codice e dell’articolo 72 delle Disposizioni di attuazione
Le norme contenute nel regolamento contrattuale prevalgono sugli articoli del Codice civile, fatto salvo quelli qualificati come inderogabili dalle previsioni dell’articolo 1138 Codice civile e dell’articolo 72 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile. Si tratta, in particolare, dei seguenti articoli: 1118, comma 2 – diritti dei partecipanti sulle parti comuni ; 1119, sull’indivisibilità delle parti comuni; 1120, innovazioni; 1129, nomina, revoca e obblighi dell’amministratore; 1131, rappresentanza; 1132, dissenso dei condòmini rispetto alle liti; 1136, costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni e 1137, impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea. E ancora di quelle contenute nell’articolo 72 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile.
Così, ad esempio, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che «il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti i condòmini, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’articolo 1138, comma 4, Codice civile, né può menomare i diritti che ai condòmini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni» (Cassazione, 11268/1998). Per cui è stata dichiarata nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, visto che l’ultimo comma dell’articolo 1138 vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’articolo 1137».
La dottrina ammette, però, che la possibilità di deroga della disposizione può avvenire solo in melius (dottrina). Si pensi, ad esempio, al termine per convocare l’assemblea dei condòmini, che non può essere inferiore ai cinque giorni (vedi articolo 66 delle Disposizioni di attuazione, che contiene il limite temporale, è norma definita come inderogabile all’autonomia privata dall’articolo 72 seguente). Ciononostante, la stessa può essere derogata da una previsione contenuta nel regolamento contrattuale che dispone un termine maggiore ai cinque giorni, in quanto assume un valore maggiormente garantista.
