Lo scavo di tubature per gli impianti tecnologici nel cortile condominiale è sempre consentito

Il condominio è sempre più tecnologico e pertanto si pone il problema dell'installazione dei nuovi impianti all'interno delle parti comuni. Il principio stabilito dal giudice di legittimità è che tale attività è sempre consentita, tranne i casi in cui sia espressamente vietata dal regolamento contrattuale.

Un'impresa, in qualità di condòmina e di proprietaria di due edifici ad uso industriale, poi ristrutturati in cinque unità abitative, citava in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento del danno cagionatogli dall'illegittimo diniego di autorizzazione all'utilizzo delle parti comuni. Il condominio negava all'attrice il permesso di scavo nel cortile interno per interrarvi i cavi e i tubi necessari per dotare gli appartamenti della strumentazione tecnologica (acqua, luce, gas, citofono, antenna TV e fognature).

Il giudice del Tribunale autorizzava l'opera a seguito di un ricorso di urgenza ai sensi dell'articolo 700 Codice procedura civile. Il Tribunale, all'esito del giudizio, rigettava la domanda proposta dall'impresa e la condannava alla rimozione di tutti gli allacciamenti agli impianti e ai servizi condominiali creati a vantaggio delle sue unità immobiliari. La Corte di appello riformava la sentenza di primo grado e affermava che l'impresa, condòmina a tutti gli effetti, aveva il diritto di utilizzare la cosa comune (il cortile e il sottosuolo) per posizionarvi le condutture necessarie ai collegamenti degli immobili di sua proprietà.

Il giudice di legittimità (sentenza 29621/2022) rigettava entrambi i ricorsi e condannava l'impresa e il condominio a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato e compensava integralmente le spese del giudizio e stabiliva i seguenti principi:
- per la giurisprudenza di legittimità (Cassazione 18661/2015) il comproprietario di un cortile può porre nel sottosuolo tubature per lo scarico fognario e l'allacciamento a gas a vantaggio della propria unità immobiliare, trattandosi di un uso conforme all'articolo 1102 Codice civile in quanto non limita, né condiziona l'analogo uso degli altri condòmini. In tale caso non ricorre l'ipotesi di una servitù, ma quella di un uso del bene comune ex articolo 1102 Codice civile e la differenza tra le due fattispecie è un accertamento di fatto non censurabile in sede di legittimità, se non nei limitati confini dell'articolo 360, comma primo, Codice procedura civile;
- nel condominio l'allaccio di nuove utenze ad una rete non è una modifica della stessa, perché una rete di servizi (fognaria, elettrica o di altro tipo) è suscettibile di accogliere nuove utenze. Pertanto, il condominio che voglia negare l'autorizzazione deve dimostrare che l'allaccio di nuove utenze incide sulla funzionalità dell'impianto, non potendo opporre che il predetto divieto sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione dell'unità immobiliare (Cassazione 21832/2007);
- il mutamento di destinazione di un'unità immobiliare può essere impedito dal condominio sole ove detta limitazione sia prevista dal regolamento condominiale di natura contrattuale; né tale scopo può essere indirettamente perseguito creando ostacoli all'uso di quei servizi comuni indispensabili all'eventuale mutamento, in violazione del diritto del condòmino di esercitare sui beni comuni i poteri attribuitigli dall'articolo 1102, primo comma, Codice civile (Cassazione 21832/2007).

La Cassazione confermava gli argomenti della decisione della Corte di appello perché, dopo avere accertato la qualità dell'impresa di essere condòmina e la relativa comproprietà dei beni comuni (tra cui il cortile), ha affermato giustamente che:
- la consistenza dell'intervento edilizio avrebbe, al più, potuto costituire la revisione delle tabelle di ripartizione delle spese relative ai nuovi impianti e servizi delle unità immobiliari dell'impresa, questione che esula dalla causa;
- la circostanza che l'impresa non avesse pagato in origine le spese relative alle utenze offerte ai nuovi impianti non incide sul suo diritto di proprietà, ma deriva dalla mancata fruizione di detti servizi prima di eseguire le opere di allacciamento agli impianti che sono suscettibili di accogliere nuove utenze.