Locazione commerciale, riconsegna dei locali dopo l’indennità di avviamento

Le obbligazioni di pagamento dell'indennità di avviamento del locale commerciale da parte del locatore e quella di liberazione dei locali sono interdipendenti. E l'impresa commerciale che affitti un immobile ad uso non abitativo è legittimata a subordinare la riconsegna dei locali al pagamento dell'indennità da avviamento commerciale da parte del locatore.
Questo il principio dettato dalla sentenza numero 890 del 2016 della Corte di Cassazione.
Il giudizio in questione prende le mosse da un contratto di locazione di immobile ad uso commerciale.
Nella fattispecie tale contratto era stato rescisso per volontà della locatrice e le parti, locatore e impresa locataria, erano arroccate su posizioni idiosincratiche e incompatibili.
In particolare, sostanzialmente, il locatore domandava la liberazione dell'immobile, il pagamento dei canoni fino al termine dell'occupazione ed un risarcimento per i danni causati alla proprietà, mentre la società conduttrice chiedeva il riconoscimento di una indennità da avviamento commerciale e poneva in compensazione il mancato pagamento dei canoni di affitto con detta somma.
Sia il Tribunale che la Corte d'Appello avevano deciso in favore della conduttrice.
La proprietaria dei locali, quindi, aveva depositato ricorso in Corte di Cassazione nel quale – oltre a doglianze di carattere formale – aveva chiesto la riforma della sentenza di appello in ragione del presunto illegittimo rifiuto della controparte di abbandonare i locali commerciali sino all'avvenuto versamento dell'indennità da avviamento.
La Corte di Cassazione, investita della vicenda, aveva confermato la valutazione del Giudice d'Appello.
In sostanza la Suprema Corte aveva affermato che pur essendo “parte integrante del thema decidendum l'accertamento sulla legittimità o meno del rifiuto opposto dal locatore all'offerta reale di restituzione dell'immobile locato, là dove i fatti, pertinenti a tale thema ed introdotti dalla stessa parte locatrice, avevano riguardo proprio alla supposta esistenza di danni all'immobile, da assumersi come fattore giustificativo dell'anzidetto rifiuto”, la tale rifiuto di abbandonare i locali non potesse essere chiesto meramente alla luce dell'eccezione di inadempimento di cui all'articolo 1460 del Codice Civile.
La ragione, invece, della validità della tesi della conduttrice, era fondata sulla “interdipendenza tra l'obbligazione del locatore di corrispondere l'indennità di avviamento e quella del conduttore di restituire l'immobile locato alla fine del rapporto” e con l'esito che – in caso di reciproco inadempimento – “il conduttore è esonerato soltanto dal pagamento del maggior danno ex art. 1591 cod. civ., mentre, in attesa del pagamento dell'indennità di avviamento, è comunque obbligato a corrispondere il canone convenuto per la locazione”.
Il principio affermato, quindi, è che le citate obbligazioni siano in rapporto di interdipendenza con l'effetto che il conduttore, nel caso in questione, aveva l'onere di provocare la mora del locatore effettuando un'offerta reale formale (meccanismo descritto dagli articoli 1216 e 1209 del Codice Civile), offrendo quindi la riconsegna dell'immobile a patto di ricevere il pagamento dell'indennità da avviamento e ciò perché “se il debitore di una prestazione la deve a condizione che l'altra parte esegua in suo favore una prestazione cui ha diritto, il debitore della prima può condizionare la propria offerta all'esecuzione di quella del proprio debitore”.
La Cassazione, quindi, rigettava il ricorso della proprietaria accogliendo nuovamente le ragioni del conduttore.
Si può affermare, infatti, che il legame di interdipendenza strutturale e funzionale delle obbligazioni di liberazione dell'immobile e di pagamento dell'indennità per l'avviamento commerciale – alla luce della disciplina di cui alla legge 392 del 1978 (cosiddetta legge sulla locazione di immobili urbani) – valorizzi le ragioni del conduttore, privilegiando l'attività dinamica di esercizio di impresa rispetto a quella del locatore di immobili.