Gestione Affitti

Locazione e nullità del patto di maggiorazione del canone rispetto a quello indicato in contratto

Va sanzionato il solo patto occulto, mentre resta valido il contratto registrato

di Fabrizio Plagenza


In materia locatizia, la sentenza 1554 pubblicata il 04 novembre 2022 dal Tribunale di Catanzaro, richiama principi giurisprudenziali sempre utili da ricordare, nel caso in cui si richieda un importo per la locazione, maggiore rispetto a quello indicato in contratto.

I fatti di causa

Nel caso trattato dal Tribunale calabrese, un conduttore conveniva in giudizio il proprietario di un immobile che gli era stato concesso in locazione con uso abitativo. Il conduttore chiedeva che il Tribunale accertasse che il locatore aveva indebitamente percepita la somma di euro 4.200,00 in quanto somma non indicata da contratto. Per meglio comprendere la domanda, la somma della quale veniva richiesta la ripetizione era pari all'importo superiore rispetto a quello risultante da contratto di locazione. Giova ricordare, prima di ogni cosa, che il contratto ha forza di legge tra le parti (articolo 1372 Codice civile).

Il giudice calabrese riteneva fondata la domanda volta alla richiesta di restituzione della somma indebitamente percepita dalla locatrice sulla base delle seguenti considerazioni.Come noto l’articolo 13 della legge 431/98 dispone che «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato». Più in particolare, secondo la consolidata giurisprudenza della Suprema corte, «è nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato».

La nullità del patto che maggiora il canone

Per la Cassazione, tale nullità comporta che «il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione» (Cassazione a Sezioni unite 23601/2017). Anche riguardo ai contratti di locazione ad uso abitativo, come nel caso di specie, le Sezioni unite si sono pronunciate affermando che «in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’articolo 13 comma 1, della legge 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica» (Cassazione Sezioni unite 18213/2015).

Questa, dunque, la giurisprudenza richiamata per risolvere la controversia insorta tra le parti, in forza della quale, in applicazione della sanzione della nullità prevista dall’ articolo 13, comma 1, della legge 431 del 1998, va sanzionato esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica (Cassazione 20881 /2018).

La prova del versamento extra

Fatta questa premessa, il giudice calabrese accertava :
-che risultava pacifico e non contestato il fatto che tra le parti forse intercorso un rapporto locatizio avente ad oggetto un immobile adibito ad uso abitativo;
-che, dalla documentazione versata in atti, il contratto di locazione prevedeva espressamente un canone mensile di 150,00 per un totale annuo di 1.800,00;
-che la conduttrice, invece, dal mese di gennaio 2019 al mese di novembre 2020, aveva corrisposto alla locatrice la somma di 350,00 anziché l'importo mensile pattuito di 150,00.

Il Tribunale, pertanto, accertava che la conduttrice aveva versato, da gennaio 2019 a novembre 2020, l'importo, ulteriore a quello pattuito da contratto, della somma complessiva di euro 4.200,00.Somma risultante dai bonifici bancari prodotti dal conduttore e non contestata dalla convenuta.La somma in eccesso versata, pertanto, non era dovuta e, per l'effetto, andava restituita.

Rilevabilità d’ufficio

Aggiungeva, il giudice calabrese, che trattandosi di «nullità per violazione di norma imperativa, la nullità del patto di maggiorazione del canone rispetto al canone indicato nel contratto registrato è rilevabile d'ufficio ex articolo 1421 Codice civile» e che, pertanto, era altresì del tutto irrilevante che il ricorrente che aveva agito per la ripetizione dell'indebito non avesse richiamato nei propri scritti difensivi il disposto del citato articolo 13 comma 1, della legge 431 del 1998.

Ciò posto, doveva, quindi, osservarsi che la nullità del prospettato patto di maggiorazione del canone in contrasto con il canone indicato nel contratto di locazione registrato comporta che tutti i versamenti effettuati dal locatore, per l'importo superiore ogni mese a quello concordato, risultano privi di valida giustificazione giuridica, con conseguente accoglimento della domanda di ripetizione dell'indebito formulata da parte attrice.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©