Gestione Affitti

Locazioni, Unioncasa chiede che l’attestazione abbia efficacia per il solo contratto per il quale è stata rilasciata

Per quelli successivi - precisa una nota - andrà effettuata una verifica da parte delle Associazioni con conseguente rilascio di una nuova certificazione

Precisa una nota di Unioncasa che «A proposito del parere dell’agenzia delle Entrate Direzione regionale dell’Emilia Romagna, in relazione al cosiddetto Decreto semplificazioni (articolo 7 Dl 73/2022) «Modifica della validità dell’attestazione per i contratti a canone concordato» ed alla conclusione che la attestazione può essere fatta valere per tutti i contratti di locazione stipulati successivamente al suo rilascio fino ad eventuali variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’Accordo territoriale a cui essa si riferisce, anche nel caso di sostituzione del conduttore, vanno fatte delle opportune considerazioni».

Tralasciando il ruolo che l’agenzia delle Entrate sembra voler rivestire, quasi di interprete della legge alla pari di un giudice - precisa il presidente di Unioncasa Flavio Sanvito - non va dimenticato che la attestazione ha un duplice scopo, cioè quello di certificare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo, ragion per cui non è soltanto la variazione degli elementi “caratteristici” dell’immobile a determinare la necessità del rilascio di una nuova attestazione, stante il rilievo di questi sotto il solo profilo del calcolo del canone; quanto anche il contenuto del contratto stesso sotto l’aspetto più strettamente normativo.

Se questo viene modificato, lasciando invece inalterato il canone e dunque tutti gli elementi che concorrono a determinarlo, non può escludersi a priori la necessità di esaminare e certificare nuovamente il contratto, potendosi verificare l’ipotesi di inserimento di clausole non conformi non solo all’Accordo territoriale, ma anche alla normativa specifica sulle locazioni abitative a canone agevolato ovvero alla normativa sulla cedolare secca.Se si analizza con attenzione quale era il quesito posto e quale la risposta della Agenzia si nota subito l’errore del parere: il quesito sottoposto - prosegue la nota - era diretto a cosa deve intendersi per “medesimo contenuto” del contratto e cioè quali sono gli elementi del contratto il cui mutamento comporta la necessità di richiedere una nuova attestazione.

L’agenzia delle Entrate Emilia Romagna, esaminando la questione dal solo punto di vista economico, afferma che la sostituzione del conduttore non determina “mutamento” del contenuto del contratto, fermi restando gli elementi del canone.Ma se sostituisco ad un conduttore persona fisica una società; ovvero ad uno studente universitario un pensionato; ovvero ad un non residente un abitante del luogo, avrò sì mutato solo il conduttore, ma potrà dirsi ancora valida quella attestazione? Potrà ritenersi cioè ancora sussistente la rispondenza normativa del contratto?E, volendo proseguire, se non sostituisco nemmeno il conduttore ma escludo il divieto della sublocazione per esempio, varrà ancora la originaria certificazione quando di fatto il rapporto non è più di tipo abitativo vero e proprio?La conclusione è che la certificazione avrà efficacia per il solo contratto per il quale è stata rilasciata, per quelli successivi andrà comunque effettuata una verifica da parte delle Associazioni con conseguente rilascio di una nuova certificazione.

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