Martedì del diritto: Il conduttore deve esercitare l’azione di ripetizione delle somme entro sei mesi dal rilascio dell’immobile

Dalla rivista «L’amministratore» di Anaci, sede provinciale di Milano, il commento all’ordinanza della Cassazione, terza sezione, numero 31321 del 24 ottobre 2022.

Il termine semestrale di decadenza, previsto dall’articolo 79, comma 2, legge 392/1978 (ratione temporis applicabile) per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il termine previsto, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato. Il che si traduce nell’inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione.

Il cuore delle osservazioni contenute nella sentenza attiene alla possibilità che l’ex inquilino agisca per ottenere la restituzione di somme che abbia versato oltre il dovuto, ma in tempi molto lontani e quindi ben più remoti di cinque o di dieci anni prima dell’instaurazione della lite. La sentenza ha considerato un primo punto fermo e ha ricordato che l’ex inquilino fruisce della tutela prevista dall’articolo 79 della legge dell’equo canone (legge 392/78) purché rispetti l’inderogabile termine di decadenza di sei mesi dal rilascio. Questa disposizione di legge abilita l’ex conduttore a chiedere la restituzione di somme pagate oltre il dovuto, senza dare spazio a limitazioni di ordine temporale ulteriori rispetto al termine semestrale di decadenza entro il quale l’azione di ripetizione deve essere proposta.

In sostanza, il termine di decadenza non è stato istituito per svantaggiare l’inquilino, dunque non aggiunge impedimenti all’esercizio dei suoi diritti, né dispone che decorsi i sei mesi dal rilascio l’ex locatore non abbia più nulla da temere. La funzione del termine di decadenza di sei mesi è chiara ed è quella di sottrarre il conduttore al timore che una richiesta formulata nel corso della locazione lo esponga a ritorsioni, come ad esempio il diniego di rinnovo del contratto. Per questo motivo, mentre la locazione è in corso non matura alcuna prescrizione. Cessata la locazione, l’inquilino torna libero di esercitare i suoi diritti e la legge gli concede sei mesi di tempo per rivolgersi al giudice. Trascorso anche il periodo di sei mesi dalla riconsegna della cosa locata, la disciplina rifluisce all’interno dei binari ordinari.

La tutela ulteriore apprestata dall’ordinamento non può essere interpretata in senso peggiorativo per gli interessi del conduttore e non può intravedersi nell’articolo 79 una sorta di divieto di esercitare l’azione di recupero per i pagamenti ultronei anche se non ancora prescritti. Pertanto l’ex inquilino che non rispetti il termine di sei mesi di cui all’articolo 79 deve limitare la sua domanda alle somme che non siano andate perse secondo le regole della prescrizione ordinaria (così Cassazione, 28615/2019; 20554/2014; 2829/ 2014; 25638/2010).