Negozi in condominio: l’amministratore vigila sul rispetto delle regole anti-covid

La presenza di negozi e supermercati all'interno dell'area condominiale aumenta senza dubbio il rischio di contagio poichè richiama normalmente numerosi clienti estranei al caseggiato. I rischi aumentano se la clientela, nel più totale disprezzo delle regole di civile convivenza, invade illecitamente le parti condominiali, stazionando nei cortili, occupando le aree verdi del caseggiato dotate di panchine e abbandonando rifiuti ovunque oppure parcheggiando in modo “selvaggio” davanti al portone del palazzo o nei posti auto dedicati alla collettività condominiale.

L'intervento del proprietario – condomino dei locali commerciali
Il condomino proprietario del negozio o del supermercato, se non coincide con il gestore dell'attività commerciale, deve rivolgersi al conduttore per impedire la (continua) violazione della normativa condominiale (articolo 1102 Codice civile) e delle disposizioni regolamentari vincolanti per tutta la collettività condominiale.

Si deve considerare, infatti, che per l'eventuale inosservanza delle norme circa l'uso delle parti comuni o delle norme regolamentari da parte del conduttore non viene meno la responsabilità del condomino-locatore che è tenuto, non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, ma a prevenirne le violazioni e a sanzionarle se necessario anche mediante la cessazione del rapporto.

Del resto il regolamento di condominio deve essere rispettato anche dall'inquilino, in quanto subentra nella detenzione dell'immobile nella stessa posizione del condomino-locatore, sia nei diritti, ma anche, e soprattutto, nei doveri.

Gli obblighi dell’inquilino
Similmente agli altri condomini, l'inquilino ha il diritto di usufruire delle parti comuni ed, eventualmente, modificarle per un miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto della locazione, sempre nel rispetto dei limiti posti dalla legge circa l'alterazione della destinazione di esse e del rispetto dell’ uso riservato agli altri condomini, ma anche in relazione al bene stesso concesso in locazione.

I rischi
Questo significa che le attività commerciali devono collaborare con l'amministrazione condominiale evitando di favorire l'accesso nell'androne, nelle scale o nei viali di accesso al caseggiato della clientela, anche perché questo fenomeno comporta un chiaro mutamento della destinazione delle parti comuni di accesso agli appartamenti del fabbricato; infatti, questa situazione comporta che ad un utilizzo normale di questi beni comuni da parte dei condomini (e delle persone dirette alle loro unità abitative ) si aggiunga una sorta di utilizzo costante da parte del pubblico, cioè degli avventori degli esercizi commerciali, con conseguente esponenziale rischio di contagio per la collettività condominiale.

In ogni caso, spetta al negoziante disciplinare i propri clienti invitandoli a parcheggiare negli appositi spazi e non in doppia fila o davanti al portone del palazzo. Sarà, quindi, il proprietario del negozio o del supermercato a sensibilizzare i propri clienti abituali, invitandoli a tenere condotte che non impediscano ai condomini il libero accesso allo stabile.

Il ruolo dell'amministratore
Naturalmente l'amministratore dovrà intervenire, pretendendo dal condomino e dal suo inquilino il rispetto delle regole condominiali e delle prescrizioni del regolamento. In ogni caso l'amministratore, acquisite le prove (direttamente o tramite gli abitanti del caseggiato) dei continui comportamenti illeciti potrà “diffidare” il proprietario del supermercato o del negozio e loro conduttori, riservandosi di assumere tutte le iniziative per ristabilire la tranquillità condominiale.

Lo stesso amministratore, poi, potrebbe richiedere e pretendere l'organizzazione di percorsi obbligati con apposita segnaletica interna ed esterna, a partire dai parcheggi, per consentire una distribuzione ottimale dei flussi di persone in entrata e uscita, spesso in coda all'esterno dei negozi, con monitoraggio in tempo reale del numero di clienti presenti all'interno dell'area commerciale.

Naturalmente, con appositi cartelli si dovrà richiedere ai clienti dei negozi e/o supermercato di non abbandonare negli spazi comuni fazzoletti o rotoli di carta, mascherine e guanti già utilizzati, che dovranno essere smaltiti nei rifiuti indifferenziati.

Le misure anti-contagio
Come previsto dall'allegato 5 del Dpcm 26 aprile (Gazzetta ufficiale numero 108 del 27 aprile 2020) gli esercizi commerciali la cui attività non è sospesa sono tenuti ad assicurare, oltre alla distanza interpersonale di un metro, che gli ingressi dei clienti avvengano in modo dilazionato e che venga impedito di sostare all'interno dei locali più del tempo necessario all'acquisto dei beni.

In particolare viene richiesto il mantenimento, in tutte le attività, del distanziamento sociale e la pulizia, l'igiene ambientale almeno due volte al giorno e in funzione dell'orario di apertura, un'adeguata aereazione naturale e ricambio d'aria dei locali. È, inoltre, obbligatorio far rispettare le misure anti-contagio, come l'ingresso uno alla volta nei piccoli negozi (fino a 40 mq) e l'accesso regolamentato e scaglionato nelle strutture di più grandi dimensioni, l'uso di mascherine e guanti per lavoratori, l'uso del gel per disinfettare le mani e dei guanti monouso per i clienti dei supermercati, da mettere a disposizione vicino alle casse e ai sistemi di pagamento, nonché, ove possibile, percorsi diversi per entrate e uscite. Naturalmente la clientela è obbligata ad indossare le mascherine se un'ordinanza imponga l'utilizzo di questa misura di protezione anche fuori dai locali commerciali.

Le sanzioni
I commercianti che non garantiscono le disposizioni di sicurezza previste dal Dpcm, per sovraffollamento dei locali e/o mancato rispetto delle distanze tra i clienti, anche sulla base delle segnalazioni dei condomini o dell'amministratore, rischiano le sanzioni amministrative. In particolare, oltre al pagamento di una somma di denaro, nelle ipotesi di mancato rispetto delle misure previste per pubblici esercizi o attività produttive o commerciali, si applica altresì la sanzione amministrativa accessoria della chiusura dell'esercizio o dell'attività da 5 a 30 giorni. In caso di recidiva la sanzione amministrativa è raddoppiata e quella accessoria è applicata nella misura massima.