Niente rimborso all’inquilino che effettui lavori di riparazione non avvertendo il proprietario

Il proprietario è tenuto a mantenere l'immobile in stato da servire all'uso pattuito, quindi nel corso della locazione dovrà effettuare tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie necessarie a tal fine. L'inquilino, dunque, potrà eseguire direttamente i lavori di cui necessiti l'appartamento solo in caso di interventi urgenti ed ottenerne il rimborso purché avvisi contemporaneamente il proprietario. Lo puntualizza la Corte di appello di Bari con sentenza 1268 del 30 agosto 2022 .

Protagonista, l'inquilino di un alloggio di edilizia residenziale pubblica il quale – per porre rimedio ai vasti fenomeni infiltrativi che interessavano la cucina ed il bagno, per poi intensificarsi con le precipitazioni – commissionava ad una ditta le opere di rifacimento del nuovo strato di impermeabilizzazione del lastrico solare in corrispondenza della sua unità. Ciò, mediante una nuova copertura a base bituminosa rivestita di guaina ardesiata. Lamentava, però, i danni subiti chiedendo accertarsi l'inadempimento contrattuale dell'Istituto autonomo case popolari (Iacp)in relazione alla manutenzione straordinaria dell'immobile. Il Tribunale boccia la domanda.

L'inquilino, spiega, pretendeva il rimborso delle spese anticipate per le riparazioni extra senza provarne l'urgenza e senza dimostrare di aver avvisato l'Istituto della necessità di eseguirle. L'uomo, non convinto della soluzione adottata dal giudice, formula appello. I motivi? Mancato esame delle risultanze probatorie, visto che la perizia aveva confermato la sussistenza del nesso di causalità e quantificato i danni riconducibili alle perdite, ed il fatto che l'Istituto fosse già a conoscenza dello stato dei luoghi, avendo provveduto a ripristinare altre unità in diverse palazzine colpite dai medesimi problemi. Infine, contesta l'omesso riconoscimento del requisito dell'urgenza e, di conseguenza, la respinta liquidazione degli esborsi sostenuti. A ben vedere, marca, egli aveva dimostrato l'urgenza degli interventi, avvisato lo Iacp a mezzo fax e le testimonianze lo confortavano. Ma la Corte di appello non muta rotta rispetto al Tribunale e boccia l'impugnazione.

Secondo l'articolo 1577 del Codice civile, ricorda, quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a riferirlo al locatore e, qualora siano urgenti, può eseguirle direttamente. Per riaverne il rimborso, tuttavia, occorrerà il contemporaneo avviso al proprietario. In estrema sintesi, a fronte di lavori urgenti, l'inquilino – solo dopo aver avvisato il locatore e preso atto della sua inerzia – avrà facoltà di provvedere ai lavori senza munirsi di autorizzazione.

Resta, pertanto, necessario avvisare il locatore così da metterlo in condizione di valutare sia la necessità delle opere che le modalità di esecuzione dei lavori di cui dovrà sopportare i costi. Insomma, solo se il proprietario sia messo a conoscenza della situazione e non si attivi in tempi ragionevoli, potrà dirsi inadempiente e per il conduttore scatterà il diritto al rimborso di quanto sborsato. Ebbene, nella vicenda concreta, non essendo emersa la prova dell'urgenza, né dell'avvenuto avviso al locatore – non avendo valenza delle semplici segnalazioni, peraltro successive alla conclusione dei lavori – la Corte di appello di Bari non poteva che rigettare l'impugnazione.