Non è innovazione la diversa disciplina del bene comune

La delibera che dispone una diversa distribuzione dei posti auto e dell’area a parcheggio dei ciclomotori per disciplinare lo spazio comune del cortile in modo più utile rientra nelle prerogative assembleari poiché afferisce all’uso della cosa comune e alla sua regolamentazione. È il principio statuito dalla Cassazione con ordinanza 16902 pubblicata il 13 giugno 2023.

Ad originare la pronuncia la decisione dell’assemblea di un condominio di tenere chiuso il corridoio attiguo alla entrata dell’edificio dando la possibilità ai condòmini di parcheggiare su un lato i ciclomotori. La decisione trovava contrari due condòmini che lamentavano la modifica della destinazione della parte comune e l’ostacolo all’accesso ad un locale di loro proprietà. Pertanto impugnavano il deliberato ritenendo violato l’articolo 1102 Codice civile.

Il Tribunale di Napoli respingeva l’impugnativa qualificando la delibera relativa al parcheggio dei ciclomotori una nuova destinazione d’uso della cosa comune che, incidendo su un’ ampia porzione cortilizia, non danneggiava l’uso dei locali terranei di proprietà esclusiva degli impugnanti. Quanto alla delibera opposta, poi, era stata approvata con i quorum corretti perché non integrava una opera innovativa bensì si limitava a redistribuire i posti auto ai condòmini.

Ragionamento confermato in appello e la questione approdava all’esame della Suprema corte. Denunciando violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 Codice civile, i due condòmini si dolevano della decisione adottata dalla Corte distrettuale per aver asserito che le delibere assembleari erano estranee alle innovazioni. Evidenziavano che era stata alterata la destinazione dell’area comune in prossimità del locale terraneo di loro esclusiva proprietà. La delibera, approvando una diversa gestione dell’area comune, configurava a loro avviso una innovazione rispetto alla originaria destinazione.

La Cassazione ha rigettato il ricorso confermando invece la pronuncia appellata. Ha affermato che la diversa assegnazione dei posti auto e la gestione del corridoio avevano reso gli spazi fruibili a tutti i condòmini e disciplinato l’utilizzo dell’area migliorandone la fruizione. Inoltre, le modifiche poste in essere non avevano ostruito in misura apprezzabile l’accesso al locale dei ricorrenti. Anche l’uso del corridoio comune per parcheggiare i motocicli non aveva ostacolato la percorribilità in considerazione della rilevante ampiezza. Infine, La Cassazione ha precisato che la regolamentazione dell’uso ordinario del bene non necessita della maggioranza qualificata dei due terzi in quanto non integra una innovazione, ma una mera modifica.